무주택자, 빨리 집 사라
  • 김관웅│파이낸셜뉴스 기자 ()
  • 승인 2014.08.14 10:44
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대출액 늘고 금리 낮아져…넓은 평수 갈아타기 적기

최경환 경제부총리를 중심으로 한 2기 경제팀이 출범하면서 수도권 주택 시장의 움직임이 바빠졌다. 최경환 경제팀은 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제를 완화한 데 이어 8월11일부터는 1주택자에게도 기존 주택을 처분하는 조건으로 저금리 디딤돌대출 지원을 시작했다. 최경환 경제팀은 앞서 그동안 주택 시장 심리를 옭아매던 2주택자의 전세보증금에 대한 과세도 없던 일로 하기로 하고 분양가 상한제 신축 운용, 재건축초과이익환수제 폐지, 다주택자 차별 폐지 등도 계속 추진하기로 했다.

이 같은 정부의 속도감 있는 부양책은 금세 효력을 발휘하고 있다. 강남권 재건축 시장에서는 호가가 수천만 원씩 상승하고 일부 지역에서는 매물을 거둬들이는 일까지 벌어지고 있다. 신규 분양 시장에서는 일부 지역을 중심으로 청약 과열 기미도 나타나고 있다. 실제로 국민은행 조사에 따르면 7월 수도권 주택매매가격 변동률이 0.01%를 기록하며 2개월 만에 상승 반전했다. 이 때문인지 그동안 “주택 시장 회복은 아직 이르다. 집을 사는 것은 좀 더 지켜봐야 한다”고 보수적 입장을 펴던 시장 전문가들이 이제는 집을 사라고 조언하고 있다. 닥터아파트가 조사한 바에 따르면 만 20세 이상 국민 2명 중 1명은 “하반기 중 집을 사겠다”고 답했다. ‘최경환 효과’가 본격적으로 나타나고 있는 것이다.

8월7일 서울 송파구 잠실의 한 부동산중개업소에 아파트 시세표가 여럿 붙어 있다. ⓒ 시사저널 박은숙
일부 신규 분양 시장은 청약 과열 기미

전문가들은 “주택 시장은 이미 지난해 말 바닥을 찍었으며 정부의 주택 경기 부양 의지가 확고한 만큼 이제는 주택 구입을 고려할 때”라고 한목소리를 내고 있다. 정부가 가계부채 증가율 때문에 그동안 금기시해왔던 LTV와 DTI를 상향 조정했다는 것만 보더라도 정부의 의지가 어느 정도인지를 가늠할 수 있다는 것이다. 더구나 8월 열리는 금융통화위원회에서는 계속된 내수 회복 지연을 들어 기준금리를 내릴 가능성이 커지고 있다. 금리가 내려가면 시중 유동성이 부동산 시장으로 유입될 가능성이 그만큼 커진다는 점에서 호재로 작용하게 된다. 얼마 전 치러진 재보선에서 새누리당이 압승한 것도 분양가 상한제 신축 운용 등 각종 부동산 규제 완화 법안들이 국회 문턱을 넘을 가능성을 키웠다는 점에서 주목할 만하다.

시장 여건을 보더라도 주택 시장이 상승기로 접어들고 있음을 확인할 수 있다. 우선 비수기임에도 전셋값이 꺾이지 않고 상승세가 오히려 두드러지고 있다. 국민은행 조사에 따르면 7월 말 기준 서울 지역 아파트 매매가격 대비 전세가격 비율은 64.1%로 2001년 11월(64.4%) 이후 12년 8개월 만에 최고치를 기록 중이다. 수도권은 65.8%를 기록해 70%를 넘기는 곳이 늘어나고 있다.

그렇다면 주택 구입 시기는 언제가 좋을까. 무주택자와 갈아타기 수요자, 다주택자 등 자신의 상황에 따라 유리한 시기가 다르다는 점을 알아야 한다.

오랫동안 전세난에 시달렸던 무주택자와 주택을 넓혀 가거나 좀 더 여건이 좋은 곳으로 갈아타려는 수요자라면 주택 구입은 빠를수록 좋다는 게 전문가들의 조언이다. 무주택자의 경우 자금 마련이 쉽다는 점에서 특히 그렇다. 1~2%의 초저금리인 공유형 모기지론을 이용할 수 있는 데다 이를 활용하지 않더라도 LTV·DTI 등 규제 완화로 주택담보대출을 예전보다 많이 받을 수 있기 때문이다. 특히 젊은 층이라면 DTI 산정 때 현재의 소득보다 미래 소득을 감안해 대출을 더 해주기 때문에 향후 집값에 확신이 섰다면 서두를 필요가 있다. 또 이 같은 상황에도 향후 집값 상승에 대한 확신이 없다면 공유형 모기지를 활용하는 것도 한 방법이다.

갈아타기 수요자도 결단의 시기가 빠를수록 좋기는 마찬가지다. 8월11일부터 1주택자에게도 디딤돌대출이 지원되기 때문이다. 디딤돌대출은 근로자서민대출, 생애최초대출, 한국주택금융공사의 우대형 보금자리론을 하나로 통합한 상품으로 금리가 연 2.8~3.6%로 시중금리보다 낮은 게 특징이다. 자격 조건은 부부 합산 총소득이 6000만원(생애최초주택자는 7000만원)을 넘지 않아야 한다. 수도권의 경우 전용면적 85㎡(지방은 100㎡) 이하 주택에 한해 2억원까지 대출해준다. 그러나 기존 주택을 3개월 안에 처분해야 한다.

만약 디딤돌대출을 이용하지 않는다면 중·대형 주택으로 갈아타는 것도 나쁘지 않다는 지적이다. 그동안 주택 시장에서 소형 주택이 강세를 보인 반면 중·대형 아파트는 가격이 많이 내렸기 때문에 갈아타는 데 드는 비용이 과거보다 크게 줄어들었다. 이르면 이달 중 기준금리가 내린다는 점에서 향후 이자 부담이 예상보다 줄어들 수 있다는 것도 매력적이다. 

기존 대출이 제2금융권이나 비은행권 상품이라면 당장 이자가 낮은 제1금융권 대출로 갈아타는 게 현명하다. 연간 금리가 3% 이상 차이가 나는 경우도 많아 이자 부담을 크게 줄일 수 있다. 특히 대출을 받고 3년이 지났다면 중도 상환 수수료를 물지 않기 때문에 손실 없이 갈아탈 수 있다. 주택담보대출 금리를 은행별·기관별로 상세히 구분해 알려주는 사이트를 적극 활용할 필요가 있다.

다주택자라면 조금 더 기다려야

집이 여러 채인 다주택자는 어떨까. 전문가들은 다주택자라면 조금 더 기다려보는 게 현명하다고 조언하고 있다. 정부가 다주택자에 대한 차별을 해소하겠다고 했지만 관련 법률 대부분이 국회를 통과해야 하는 것들이어서 아직 시행 시기가 불투명하다.

종합부동산세가 특히 그렇다. 종부세는 재산에 대해 부과하는 재산세와 별도로 개인이 소유한 주택을 모두 합산해 이를 기준으로 부과하는 세금이다. 현재 1주택 보유자는 공시 가격 기준 9억원 초과분부터 과세하고 있지만 2주택 이상 다주택자는 6억원 초과분부터 과세를 하고 있다. 이 때문에 업계에서는 물론 정부에서도 이를 개선할 필요가 있다고 보고 다주택자도 1주택자처럼 9억원 초과분에 대해서만 과세하는 방안을 검토하고 있다.

또 양도소득세 장기보유특별공제도 대표적인 차별로 꼽히고 있다. 현재 1주택자의 경우 집을 10년 이상 보유하면 양도 차익의 최대 80%까지 공제해주지만 2주택 이상 다주택자는 최대 30%까지만 공제해주고 있다. 정부는 이를 1주택자처럼 80%로 상향 조정하는 방안을 추진하고 있지만 결론이 나지 않은 상태다. 따라서 다주택자의 경우 이 같은 차별 과세가 아직 남아 있고 조만간 해소될 가능성이 크기 때문에 서두를 필요가 없다는 것이다.

 

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