‘5년간 8% 수익률 보장’에 속지 마세요
  • 장경철│부동산센터 이사 ()
  • 승인 2015.03.19 18:48
이 기사를 공유합니다
도처에 오피스텔 투자 광고…입지 조건·공실률 잘 따져봐야

저금리 추세가 지속되면서 오피스텔이 소액 투자처로 주목받고 있다. 기존 상가는 투자금이 많이 들고 초보자가 접근하기 힘든 단점이 있다. 오피스텔은 소액으로 6% 안팎의 안정적인 수익을 낼 수 있어 전세난을 겪는 신혼부부나 은퇴자의 투자 상품으로 인기가 높다.

하지만 수익률만 쫓다가는 낭패를 볼 수 있다. 오피스텔 공급이 크게 늘어나면서 최근 수익률이 하락 추세로 전환됐기 때문이다. 분양 시장도 예년 같지 않다는 얘기가 주변에서 나오고 있다. 투자자들은 수익률과 함께 공실에 대한 걱정까지 해야 하는 처지가 됐다. 분양업체들은 고수익 보장을 미끼로 투자자들을 끌어들이고 있다. 신문 광고나 인터넷, 현수막, 전단지 등을 통해 ‘1억에 3~4채’ ‘5~10년간 OO%의 수익 보장’ 등 자극적인 문구로 투자자를 유혹하고 있다.

오피스텔이 소액 투자처로 주목받으면서 오피스텔 모델하우스에 많은 사람이 몰리고 있다. ⓒ NEWS1
결론적으로 초기에 지나치게 높은 수익률을 제시하는 오피스텔은 피하는 게 좋다. 입주 초기 수익률이 기대에 못 미치더라도 인근의 대기업 수요나 교통, 편의시설이 좋고 개발 호재가 확실하다면 투자를 고려해볼 수 있다. 현재 오피스텔의 현실적인 수익률은 수도권 5~6%, 지방 6~7% 선이라고 보면 된다.

그렇다면 투자자들은 어떤 오피스텔을 눈여겨봐야 할까. 전문가들은 호텔식 서비스를 도입한 이른바 ‘호피스텔(호텔식 서비스+오피스텔)’에 우선 주목한다. 경북 김천혁신도시에 선보인 레지던스 호텔 ‘로제니아’는 최근 5.3 대 1의 높은 청약 경쟁률을 보였다. 서울 마곡지구 최초로 호텔식 서비스를 도입한 ‘럭스나인’ 역시 21 대 1의 청약 경쟁률을 보이며 100% 분양에 성공했다. 물론 호텔식 서비스나 고급 인테리어가 세입자를 찾는 데 도움이 될 수 있다. 하지만 분양가와 관리비가 오를 경우 실제 임대 수익률이 떨어질 수도 있다는 점을 주의해야 한다.

3월7일 서울 용산구 이촌 전철역 앞에 내걸린 오피스텔 분양 홍보 전단. ⓒ 시사저널 포토
주변 단지의 공실률과 임대 수익 조사해야

투룸형 오피스텔도 실수요자들에게 인기다. 최근 2~3인 가구가 부쩍 늘어난 데다, 전세가격이 급등하면서 상대적으로 주거비가 저렴한 투룸이 소형 아파트의 대안으로 떠오르고 있다. 통계청이 발표한 ‘2010년 인구주택총조사’ 자료에 따르면 2~3인 가구(790만1034가구)는 전체 가구(1735만9333가구)의 45.5%에 달한다. 또한 통계청의 장래 가구 추계 자료를 보면 2~3인 가구 수는 2015년 48.0%, 2020년 50.0%, 2025년 51.7%로 지속적인 증가세를 나타낼 전망이다. 하지만 방이 두 칸인 전용면적 30~50㎡대 소형 주택은 그동안 원룸 위주로 분양됐다. 이러한 요인으로 투룸형 오피스텔의 인기는 시간이 갈수록 높아질 것으로 예상된다.

오피스텔이 소형 아파트의 대안으로 떠오른 가장 큰 이유는 전세난 때문이다. 직장과 가까운 도심은 물론이고 신도시에도 소형 아파트 전세를 찾기가 쉽지 않다. 실수요자들은 아파트에 월세로 들어가는 대신 상대적으로 저렴한 오피스텔을 분양받는 사례가 많아졌다.

2~3인 가구가 살기에 적합한 소형 아파트는 품귀 현상을 빚었다. 국토교통부 주거실태조사 결과(2012년 기준)에 따르면 전체 가구 가운데 2~3인 가구는 47.2%로 절반에 가깝다. 하지만 2000년 이후 공급된 전용면적 60㎡ 미만의 아파트는 120여 만 채로 전체의 30%에 불과하다. 특히 소형 아파트가 부족한 2기 신도시에서 주거형 오피스텔에 대한 수요가 많다. 경기 광교신도시에는 2008년부터 현재까지 1만9561채가 공급됐지만 전용 60㎡ 미만 민간 분양 아파트는 단 1847채에 불과하다.

무엇보다 오피스텔 관련 규제가 최근 완화되고 있다. 투자자들은 이런 추세에 맞춰 차별화된 투자 전략을 세울 필요가 있다. 바닥 난방과 욕실 설치, 업무용 의무 비율 등의 규제가 그동안 단계적으로 폐지됐다. 2013년 8·28 부동산 대책으로 주거용 오피스텔이 국민주택기금 근로자·서민 주택구입자금 대출 대상에 포함됐다. 오피스텔의 공간 설계도 아파트 못지않다. 아파트처럼 테라스가 있고 팬트리(대형 수납 창고) 등 수납 공간을 확보한 오피스텔이 속속 들어서고 있다. 부동산업계에서는 이런 오피스텔이 아파트의 대체 상품으로서 경쟁력을 갖추고 있다고 분석한다.

오피스텔에 투자할 때 주의해야 할 점도 있다. 오피스텔 투자에 성공하기 위해서는 우선 높은 청약 경쟁률에 현혹되지 않아야 한다고 전문가들은 조언한다.

가장 중요한 점은 임대차 수요가 풍부한지 여부다. 아파트의 경우 청약 경쟁률이 매매가 상승으로 연결되는 경우가 많다. 오피스텔은 가수요가 많아 연결 고리가 상대적으로 약하다. 오피스텔을 임대 투자 목적으로 구입하는 경우가 많은 만큼 주변 단지의 공실률과 임대 수익을 참고로 조사해야 구입 후 매매가가 떨어지는 상황을 예방할 수 있다.

지난해 11월부터는 오피스텔의 분양 면적 산정 방식이 벽 중간부터 계산하는 ‘중심선 치수’에서 실내 벽 안쪽부터 재는 ‘안목 치수’로 통일되면서 전용률이 더 낮아졌다. 기존 중심선 치수 방식으로 계산했을 때 오피스텔의 평균 전용률은 40~50% 수준이다. 하지만 벽이 차지하는 면적이 빠진 안목 치수로 계산할 경우에는 30~40%가량으로 더 낮아지게 된다. 

이에 따라 계약 면적(전용면적+주거 공용면적+기타 공용면적) 기준으로 계산된 3.3㎡당 분양가가 낮은 것처럼 느껴지더라도 실사용 면적 기준으로 산정하면 오히려 아파트에 비해 더 높아질 가능성도 있다. 오피스텔은 건축법의 적용을 받아 3.3㎡당 분양가를 산정할 때 계약 면적으로 나누기 때문에 공급 면적(전용면적+주거 공용면적)으로 나누는 아파트보다 분양가가 훨씬 낮은 것처럼 착시 효과를 불러일으킬 수도 있는 것이다.

 

이 기사에 댓글쓰기펼치기