뜨겁게 달아오르던 부동산 시장이 최근 주춤하면서 서서히 거품이 빠지고 있는가에 대한 의구심도 덩달아 중폭하고 있다. 실제 추석을 기점으로 주택 시장의 오름세가 한풀 꺾인 것으로 나타났다. 한 부동산 정보업체 자료에 따르면, 이사철이었던 지난 10월 전국의 아파트 매매가격은 0.35% 올라 지난 9월보다 상승폭이 줄어들었는데, 월간 상승폭으로는 올 들어 두 번째로 낮았다. 예년의 경우 10월엔 통상적으로 주택가격이 더 올라갔던 것과는 사뭇 다른 양상을 보이고 있는 셈이다.

이젠 부동산 시장이 정부의 뜻대로만 움직이지 않는 상황으로 흘러가고 있다. 집에 관한 의식과 태도에도 변화가 일고 있다. 과거 누구나 집을 사고자 했던 것은 ‘나중에 큰돈이 되리라는 투기적 계산’ 때문이었다. 하지만 최근엔 누구도 선뜻 집을 사려 하지 않는데, 집으로 더는 재미를 볼 수 없다는 계산 때문이다. 단기 차익을 노리는 투기적 수요가 줄어들면서 주거를 선호하는 방식도 크게 바뀌고 있다. 8년 이상 계속되고 있는 전세난은 이런 변화의 축약판이다.

정부의 부동산 활성화 정책 기조 유지될 것

정부가 제아무리 초저금리 정책을 내놓아도 집을 구매할 수 있는 무주택자는 한정되어 있다. 우리나라 전체 총 1500만 가구 가운데, 무주택 가구는 전국 기준으로 전체의 45%(서울은 55%) 선이다. 이들이 아파트 등을 못 사는 이유는 한마디로 ‘집을 구입할 자금이 없기’ 때문이다. 수도권 무주택 가구 중 상위소득자 30% 정도만 대출을 끼고 집을 구입할 여력이 된다. 무주택 가구 중 많게는 7할, 즉 전체 가구의 약 30%는 자기소득으로 아파트 등 주택을 구매할 수 없다는 결론이다. 매매 시장으로부터 구조적으로 배제된 이들은 결국 ‘방치된 임대차 시장’에서 전세 또는 월세를 얻어 살아야 한다.

그렇다면 4월13일 총선이 있는 내년의 부동산 시장 분위기는 어떨까. 일단 올해와 유사한 상승세를 이어갈 것이란 전망이 대세를 이룬다. 먼저 기준금리가 사상 최저 수준인 데다, 딱히 다른 데 투자할 만한 상품도 마땅치 않은 탓이다. 또 그칠 줄 모르는 전세가격의 고공행진에 주택 매매 수요가 계속 늘어날 것이란 전망에서다. 매월 안정적인 임대 수익을 올리는 수익형 부동산도 꾸준한 인기를 끌 것으로 예상된다.

이렇듯 내년 주택 시장 상승세에 무게가 더 실리는 이유는 무엇일까. 우선 가장 중요한 선행지표인 주택 거래량이 급증했는데, 올 1~9월까지 누적 주택 거래량 증가율은 전국 평균 26.4%(수도권 41.8%, 서울 59.3%, 지방 13.4%)였다. 거래 증가가 가격 상승으로 이어진다는 점을 감안하면 지방보다는 수도권 위주로 주택가격이 급등할 것이란 예상이 가능하다는 결론이 나온다.

다음으로 정부의 부동산 시장 활성화 정책 기조가 내년에도 유지될 것으로 보인다. 최근 정부의 가계부채 관리 방안 발표 이후 아파트가격 상승폭이 둔화된 감은 있지만, 부동산 시장 활성화와 가계부채 억제라는 두 마리 토끼를 잡기 위한 정책을 고민해 내놓을 가능성이 크기 때문이다. 여기에 전국 기준 70%를 돌파한 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)은 전세난을 더욱 부추기며 집값 상승을 예고하는 핵심 지표로 꼽히고 있다. 전세가율이 60%를 넘어설 때 주택 경기가 회복한다는 점에 비춰보면, 전세가격 상승으로 어느 정도 매매 전환 수요를 기대할 수 있다는 얘기다.

계속된 저금리 기조, 수익형 부동산에 ‘훈풍’

그렇다면 지금의 저금리 시대에 인기 투자처인 수익형 부동산의 전망은 어떨까. 수도권 신도시·택지지구 대단지의 배후 근린상가와 강남권 50억원 미만의 중소형 빌딩의 강세가 예상된다. 올해 수익형 부동산 시장은 저금리의 최대 수혜자로 모처럼 훈풍을 맞았다. 은행 예금금리가 ‘마이너스’에 가깝다 보니 연평균 4~5%대 수익률을 보이는 수익형 부동산 수요가 늘어났다. 저금리 기조가 계속되는 한 수익형 부동산 인기는 내년에도 계속 이어질 것으로 보인다. 상품별로 보면 상가 시장이 밝은 편이다. 초기 자금이 많이 든다는 단점은 있지만, 경쟁 상품인 오피스텔과 분양형 호텔 등보다 당장 높은 수익이 가능하기 때문이다. 구체적으로는 1000가구 이상 대규모 아파트 단지 내에 공급되는 상가와 유동인구가 풍부한 역세권 상가, 비교적 안전한 택지지구 내 근린상가 등이 인기를 끌 것으로 보인다.

중소형 빌딩, 일명 ‘꼬마빌딩’도 여유 자금이 10억~50억원대인 개인 자산가를 중심으로 투자 열기를 이어갈 전망이다. 중소형 빌딩의 연수익률이 최근 3%까지 내려가 높은 수익률을 기대하긴 어려워졌지만, 안정적인 임대 수익이 가능한 데다 매매를 통한 시세 차익을 올릴 수 있어 거래가 증가하는 추세다. 구체적으로 지가 상승이 예상되는 중소형 빌딩 투자 유망 지역은 강남 일대 역세권과 기존 지하철 연장 라인 등이다.

대표적인 임대 수익형 부동산이었던 오피스텔 역시 투자 수익률이 하락하는 추세긴 하지만, 신규 분양 시장에서 수요가 꾸준히 늘어나고 있다는 점은 긍정적이다. 다만 지난 3~4년간 공급이 많았던 원룸보다는 신혼·은퇴 부부 등 2~3인 가구를 겨냥한 투룸·스리룸 오피스텔인 ‘아파텔’이 인기를 끌 것으로 보인다. 또한 수익률이 좋은 서울 강북과 수도권 신도시·택지지구 신규 분양 오피스텔에 관심이 쏠릴 전망이다.

소형 오피스도 인기가 예상된다. 오피스텔 등과 같이 소액 투자가 가능하면서 수익률은 1~2%가량 높기 때문이다. 마곡지구 등 기업체 수요가 풍부한 곳이나 문정지구·광교신도시처럼 법조타운이 새롭게 이전하는 지역이 관심지다.

그 외 소형 아파트도 임대 수익형 부동산으로 주목을 받을 전망이다. 수익률은 다소 떨어지지만 찾는 수요가 많아 환금성(換金性)이 좋기 때문이며, 국내를 방문하는 외국인이 연간 1400만명을 돌파하면서 게스트하우스나 국내 체류 외국인을 대상으로 하는 렌털 사업이 틈새 수익형 부동산으로 인기를 끌 전망이다.

 

 

내년 수익형 부동산의 인기 투자처 전망     ● 수도권 대규모 아파트 단지 내 상가, 역세권 상가, 택지지구 내 근린상가 ● 강남 일대 역세권과 기존 지하철 연장 라인 등의 중소형 빌딩(일명 ‘꼬마빌딩’) ● 2~3인 가구를 겨냥한 투룸·스리룸 오피스텔인 ‘아파텔’ ● 서울 강북과 수도권 신도시·택지지구 신규 분양 오피스텔 ● 마곡지구·문정지구·광교신도시 등의 소형 오피스 ● 게스트하우스나 렌털 사업용 소형 아파트