대한민국 국민들은 대부분 내 집을 가지려는 희망을 가지고 살아간다. 내집 마련이 직장인들의 최대 희망사항으로, 힘든 직장생활을 버티게 하는 이유가 되고 있다. 2014년 통계청 자료에 따르면, 우리나라의 가구수 대비 주택보급률이 103.5%에 달한다. 가구수보다 주택이 3.5% 더 많이 공급됐다는 뜻인데, 부동산 업계 추정으로 2017년부터 2018년까지 2년 동안 국내의 단독주택과 다세대주택의 입주물량이 100만 가구가 넘을 것으로 추정하고 있다. 문제는 통계청의 추계에 따르면 같은 기간에 가구수 증가는 63만여 가구에 불과하다는 것이다. 그런데 2014년 국토교통부가 발표한 주거실태 조사 결과에 따르면, 전국의 자가 보유율은 58%로 집계됐고, 서울시의 경우 46.3%에 불과했다. 주택은 이미 가구수를 초과해서 공급됐지만, 내 집이 아닌 다른 사람의 집에 살고 있는 이들이 전국적으로 42%, 서울의 경우 53%나 된다는 뜻이다. 세입자들이 계약할 때 주의할 점에 대해서 많이들 알고 있지만, 다시 한 번 꼭 알아야 할 부분을 짚어보고자 한다.
1. 등기부 등본을 꼭 확인하자
많은 세입자들이 공인중개사가 보여주는 등기부 등본만을 확인하고 계약을 하는 경우가 종종 있는데, 이를 이용한 부동산 사기사건 역시 종종 발생한다. 내 집에 대해서만은 내가 직접 부동산 등기부 등본을 확인해서 소유자가 누구인지, 가등기나 근저당권이 설정돼 있는지, 있다면 채무금액은 얼마인지 직접 확인해야 한다. 그래서 등기부상 소유자와 계약을 체결해야 하고 근저당권 등을 말소해주기로 했다면 잔금지급일에 분명히 말소됐는지 직접 확인해야 불의의 피해를 입지 않게 된다. 요즘은 스마트폰으로도 등기부 열람이 가능한 시대이기 때문에 저렴하게 확인이 가능하다. 물론 해당 주택의 가격보다 훨씬 적은 금액의 근저당이 설정돼 있다면 입주 이후 전입신고와 확정일자를 받으면 되지만, 실제 주택 가격과 근저당 금액과의 차이에 대해서는 지역적 특성 등을 고려해야 한다.
2. 등기부상의 소유주와 계약해야 한다
일부 세입자들의 경우 공인중개사 말만 믿고 소유주가 아닌 공인중개사와 계약을 한다든지, 소유주의 신원 확인을 제대로 하지 않고 계약을 한 이후 실제 소유주가 다른 사람으로 드러난 사건이 발생한 사례가 있다. 부동산 매매 사기의 한 형태인데, 계약을 할 때는 반드시 등기부상의 소유주가 확실한지 신분증으로 확인해야 한다.
3. 국세 체납 여부 확인
임차인은 이래저래 을(乙)이라고 볼 수 있다. 그래서 소유자의 국세납입증명서를 보자고 하면 계약을 안 하겠다고 할 지 모른다. 위 2항에서 언급한 것처럼 등기부를 살펴볼 때 을구에 근저당권이 설정돼 있지 않다거나 설정돼 있다고 해도 주택의 가액과 비교할 때 채무액이 적다면 굳이 국세납입증명서를 보여달라고 할 필요는 없다. 그러나 주택가액과 비교할 때 상당한 금액의 근저당권이 설정돼 있거나 심지어 회사명의(소유주가 운영하거나 소유주의 특수관계인이 운영하는 회사)의 근저당권이 설정돼 있는 경우는 소유자의 국세납입증명서 등 국세 체납 여부를 확인할 필요가 있다. 임대인이 아직 납부하지 않은 국세가 있는지 여부는 임대인이 인터넷 홈텍스를 통해 쉽게 확인할 수 있다. 또는 임대인의 동의를 얻어 관할 세무서에 열람 신청을 하면 된다. 이때 임차인은 임대인의 세금 체납액, 납세고지서 또는 납부통지서를 발부한 후 납기가 도래하지 않은 국세, 신고기한 내에 신고한 국세 중 납부하지 않은 국세가 있는지를 알아볼 수 있다.
4. 계약 이후 입주와 동시에 전입신고 하고 계약서에 확정일자 받아야 한다
원칙적으로 전세권의 경우 전세권 설정 등기를 해야 하지만, 1981년 주택임대차보호법에서 등기를 하지 않아도 법에서 정한 요건을 갖출 경우 대항력을 부여하고 있다. 일단 계약한 집에 입주한 이후 관할 주민센터에 가서 전입신고를 하고, 계약서에 확정일자를 받아두면 대항력을 부여하고 있다. 일부 잘못 알려진 상식으로 전입신고만 하더라도 괜찮다고 하는 경우가 있으나, 전입신고와 확정일자 2가지를 다 받아두어야 한다. 전입신고는 대항력을 갖게 되는 것인데, 계약기간 동안은 계속 살면서 보증금 전액을 다 받을 때까지 집을 비워주지 않아도 되는 권리를 말한다. 확정일자는 우선변제권을 갖게 되는 것인데, 계약한 주택이 제3자에 의해 낙찰이 되는 경우에 후순위 권리자보다 우선해 보증금 채권을 배당받을 수 있는 권리이다. 따라서 이 2가지는 필수적으로 동시에 진행해야 한다.
5. 우선변제 받을 수 있는 보증금의 범위가 정해져 있다
전입신고와 확정일자를 받은 주택임차의 경우 일정 금액까지는 다른 가등기나 저당권이 있다 하더라도 우선적으로 보호를 해주는 규정이 있다. 서울의 경우 1억원 이하의 보증금 중 3400만원 이하, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역의 경우 8000만원 이하의 보증금 중 2700만원 이하, 광역시․세종특별자치시․안산시․용인시․김포시․광주시의 경우 6000만원 이하의 보증금 중 2000만 이하, 그 밖의 지역은 5000만원 이하의 보증금 중 1700만원에 대해서만 우선변제권을 인정해준다.
6. 소유자의 채무가 많아 경매가 될지 모르는 주택의 경우
임차인 입장에서는 싼 임대료와 보증금을 찾기 마련이다. 싼 게 비지떡이라고 저렴한 보증금을 제시하는 물건은 금방 경매에 들어가 경매 절차에서 다른 채권자와 싸워야 하는 경우가 있다. 물론 계약 당시에 소유자가 이런 경우를 대비해 소액임대차보증금 보호 규정(위 5항)의 범위에 해당하는 금액의 보증금을 받겠다고 할 수 있다. 그러나 이렇게 해도 보증금을 받지 못할 위험은 여전히 남아 있다. 먼저 경매가 진행되고 있는 물건은 소액임대차보증금도 보장받을 수 없다는 것을 기억하자.
둘째로, 최근 우리 법원의 판례에 따르면 경매가 아직 개시되지 않은 물건이라고 하더라도 등기부등본 등을 통해 소유자의 채무가 과다하다는 것을 알 수 있었다면(을구에 근저당권이 여러 개 설정돼 있고 채무액이 주택이나 건물가액에 육박하거나 넘을 경우) 이후에 진행되는 경매에서 임대차보증금을 최우선순위로 변제받지 못할 수 있다. 이미 채무초과인 것을 알고도 주택임대차보호법상 소액임차보증금 보호규정을 악용하는 것으로 봐 그 임대차계약을 사해(詐害)행위로 판단하기 때문이다.
임대차계약 후 내가 살고 있던 집에 경매가 개시되면 다른 채권자들이 내가 진정한 임차인이 아니라고 배당이의의 소 등으로 다툴 수 있으므로 반드시 계좌이체로 보증금 등을 지급하고 관리비 등 임차 건물에서 살았다는 증거가 될 수 있는 서류들을 잘 보관해야 한다.
7. 월세의 경우 2회를 연체하면 계약해지 요건이 된다
임대차 계약에 있어서 월세를 2회 연체하면 계약해지 요건이 된다. 2회 연달아 체납하는 경우로 잘못 알고 있는 사람이 많은데, 계약기간 내에 2회가 발생한 경우를 의미하기 때문에 체납이 발생하지 않도록 유의해야 한다.
이상 주택 전세 또는 임차 계약시 우선적으로 확인해야 할 사안에 대해 다시 한 번 더 살펴봤다. 요즘 은행권의 금리가 제로금리에 가깝다 보니 전세보다는 월세를 선호하는 집주인들의 경향이 높아져 월세전환율에 대한 세입자들이 관심도 높아지고 있다. 현재 연 10%로 규정되어 있는데, 이를 낮추기 위한 국회의 관심이 시급하다.
박현석 변호사 : 법무법인 이래 대표 변호사. 서울대 법대(학사) 및 동 대학원(박사) 수료. 사시 40회 합격. 현재 서울시 감사위원 및 서울시의회 고문변호사로 활동 중.
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