“지역주택조합 아파트? 아직 조합 설립인가도 안 났는데…”
  • 안성모 기자 (asm@sisapress.com)
  • 승인 2016.10.05 15:04
  • 호수 1407
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늘어나는 지역주택조합 아파트 사업 진행 상황 파악 후 가입 결정해야
‘한강을 바라보며 강남의 특권을 모두 누리는 자리!’
서울시 광진구의 한 지역주택조합 아파트 ‘○○○리버’ 홈페이지에 올라온 문구다. 한강 조망이 가능하고 강남생활권을 공유할 수 있다는 점을 부각했다. 또 강변북로·올림픽대로·동부간선도로와 강변역·구의역이 인접해 서울 도심 및 외곽으로 교통이 편리하고, 뚝섬한강공원·어린이대공원과 테크노마트·건국대병원이 인접해 생활 여건도 좋다. 이러한 입지적 가치로 인한 복합 프리미엄을 기대할 수 있다고 홍보 중이다.

무엇보다 가장 매력적인 부분은 지역주택조합 아파트라 인근 아파트보다 10~20%가량 낮은 가격에 내 집 마련을 할 수 있다는 점이다. 지역주택조합 사업은 동일 광역생활권에 6개월 이상 거주한 무주택자나 주거전용면적 85㎡ 이하 주택 1채만 소유한 사람들이 조합을 구성해 주택을 공급받는 제도다.

○○○리버와 관련한 언론 보도 대부분이 이처럼 편리한 입지 환경과 함께 일반 분양 아파트보다 낮은 가격을 강조하고 있다. 대기업 ○○건설이 시공 예정이며 조합원 모집이 마감을 앞두고 있다는 기사도 눈에 띈다.

서울시 광진구의 한 지역주택조합 아파트 주택홍보관 © 시사저널 박정훈


‘토지 분쟁’으로 사업 중단될 수 있어

지역주택조합 사업은 조합원 모집이 순조롭게 진행돼 시공으로 이어지면 시행사·구매자·시공사가 윈윈할 수 있는 방식으로 거론된다. 몇 가지 장점이 제시된다. 우선 주택청약통장이 없어도 조합원으로 가입이 가능하다. 청약제도 등에 따른 순위별 분양제한 없이 무주택자가 조합에 가입해 사업을 추진할 수 있다. 또 임대주택 의무 조항이 없다. 일반 분양주택보다 관리 여하에 따라 가격이 저렴할 수 있다. 잔여세대 일반 분양분보다 양호한 호수를 배정받을 수 있다는 것도 장점으로 거론된다.

반면 이러한 장점이 현실적 이득으로 나타나기 위해서는 몇 가지 전제 조건이 충족돼야 한다. 그중 하나가 토지 확보 문제다. 토지 매입이 제대로 이뤄지지 않은 상태에서 사업을 추진할 경우 토지비 등이 크게 올라 분양가 상승 요인이 될 수 있다. 또 사업 추진이 지연되거나 중단될 가능성도 배제할 수 없다. 개인 토지에 대한 사용 승낙과 소유권 이전은 그 과정이 만만치 않다. 자칫 분쟁으로 사업이 부진하고 이로 인해 조합이 해산되면 투자한 조합비를 돌려받지 못할 수도 있다.

○○○리버 경우도 해당 지역 사업가가 자신이 소유한 토지가 지구단위계획구역에 포함된 데 대해 이의를 제기하는 등 갈등 조짐을 보이고 있다. 지역주택조합이 진행 중인 사업 지역 내에 부지를 소유하고 있는 이 사업가는 광진구청에 해당 부지를 제외해 달라는 내용의 진정민원을 냈다. 그는 자신이 소유한 부지 일대에 별도의 건축계획을 진행하던 중 관련 내용을 확인해 민원을 신청한 것으로 알려졌다.

이에 광진구청은 “㈜○○코리아에서 구역 내 토지 면적(국공유지 제외) 3분의 2 이상에 해당하는 토지 소유자의 동의를 얻어 올해 1월말 사전 자문을 접수해 관련기관 협의 완료 후 서울시 도시·건축공동위원회에 자문 신청한 사항으로 현재 서울시 도시·건축공동위원회 소위원회의 자문 중에 있다”며 “서울시 도시·건축공동위원회 사전 자문 완료 이후 해당 구역에 대해 주택법에 따른 토지 소유권을 확보해야 사업계획승인신청 등 사업 추진이 가능하다”고 밝혔다.

해당 사업의 사업계획승인신청 등이 아직 이뤄지기 전이고 향후 사업 추진이 가능하기 위해서는 토지 소유권 확보를 해야 한다는 점을 지적한 것이다. 그동안 지역주택조합이 조합원을 모집하는 과정에서 사업계획이 확정된 것으로 잘못 알려져 문제가 된 적이 종종 있었다. ○○○리버 주택홍보관 관계자는 사업 진행 상황을 묻는 질문에 “조합원 모집이 거의 다 됐다”고 밝혔다.

광진구청 관계자는 “아직 조합 설립인가도 나지 않은 것으로 안다. 조합 설립인가가 나려면 예정 세대 절반 이상의 조합원이 들어와야 한다”며 “사업이 진행되려면 아직 멀었다”고 전했다. 이 관계자는 “조합 설립 후 사업 승인을 받을 때는 토지 95% 이상 소유권을 확보해야 한다”고 밝힌 후 “나머지 5%에 대해서는 매도청구가 가능하다”고 설명했다. 매도청구는 조합이 법원에 시가 감정을 신청해 감정된 금액으로 매매가 이뤄질 수 있도록 하는 소송을 말한다.

 

공사가 중단된 경남의 한 지역주택조합 아파트 현장 © 연합뉴스


“사실과 다른 내용 사실인 것처럼 홍보·광고”

권익위 “일반 주택 분양으로 오인해 조합에 가입하도록 유도” 

 

국민권익위원회는 지난해 12월7일 ‘서민 주거안정을 위한 지역주택조합제도 개선방안’을 의결했다. 권익위는 “지역주택조합은 토지도 없고 사업 계획도 불확정적인 상태에서 불특정 다수 주택 수요자를 대상으로 조합원을 모집하고 있어 일반 분양 주택보다 더 큰 불확실성과 위험성이 내재돼 있다”며 “투명하고 공정한 조합원 모집 절차·방법에 따라 사업과 관련한 정확한 정보가 조합 가입자에게 전달될 필요가 있다”고 지적했다.

 

권익위는 조합원 모집 과정에서 허위·과장 광고로 인한 피해 사례로 천안시의 3개 지역주택조합을 들었다. 구체적으로 △구두에 의한 사업 설명 및 가입 계약 안내 △일반 분양과 지역주택조합의 차이점 등 미(未)고지 △확정되지 않은 사실에 근거한 홍보·광고 △불법적인 일반 분양 및 전매 행위 유도 등을 문제 삼았다.

 

권익위는 “조합원 모집 과정에서 토지 확보 완료, 확정 분양가, 시공사 확정 등 사실과 다른 내용이나 인허가 과정에서 변경될 수 있는 내용을 마치 확정된 사실인 것처럼 홍보·광고하고, 특히 사업과 관련한 최종적 책임이 조합원에게 있다는 점에 대한 명확한 설명 없이 일반 주택 분양으로 오인해 조합에 가입하도록 유도한다”며 “피해가 발생할 경우 허위·과장 광고 여부에 대한 엄격한 해석·판단으로 사후 피해 구제가 곤란하다”고 밝혔다. 

 

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