2017년 새해 세계 경제에서 가장 큰 이슈 가운데 하나는 ‘주택 가격 안정’ 여부이다. 주택 가격 하락은 소비와 투자 위축으로 이어져 세계뿐만 아니라 우리 경제성장률을 더 낮출 수 있다. 일부 전문가들은 2017년에 ‘세계 주택시장 대붕괴’(GHC; Great Housing Crash)라는 표현까지 써가면서, 전 세계적으로 주택 가격이 급락할 것이라는 전망을 내놓고 있다.
골드만삭스는 앞으로 2년간 홍콩 부동산 가격이 최대 15% 떨어질 수 있다고 예상했다. 캐나다 모기지주택공사는 금리 급등이라는 전제 조건을 달긴 했지만, 캐나다 집값이 30% 폭락할 수 있다고 전망했다. 주택 가격 거품이 심각한 중국에서도 GHC 현상이 나타날 수 있다. 우리나라 일부 은행장들도 2017년 한 해 주택 가격이 15% 정도 떨어질 것이라고 내다봤다.
2008년 미국에서 시작한 금융위기를 극복하기 위해서 선진국 중심으로 정책금리를 거의 0%까지 내리고 양적완화를 통해 천문학적 돈을 찍어냈다. 이 돈의 일부가 부동산시장으로 몰려들면서 집값에 거품을 일으켰다. 그런데 이제 미국을 중심으로 통화정책을 정상화하는 과정에서 양적완화를 중단하고 금리를 올리고 있다. 금리 상승에 따라 머지않아 세계 각국에서 주택 가격 거품이 붕괴될 것이라는 전망이다.
우리나라 주택 가격을 결정하는 요소들을 분석해 보면, 주택 그 자체의 순환과 더불어 주가·가계대출금리·물가·경기 등이 집값에 영향을 미친다. 필자가 가지고 있는 모형에서 주택 가격은 그 자체의 순환·금리·동행지수순환변동치·주가·물가 순서로 영향을 받는 것으로 나타났다. 중기 순환주기에 따르면, 2013년 8월부터 상승했던 주택 가격이 현재 거의 정점에 도달했고, 2017년부터 2년 정도는 하락 국면이 전개될 전망이다. 여기다가 미국의 추가 금리 인상 가능성으로 우리 금리도 일시적으로는 오를 수 있다. 가계대출금리는 1년 후의 주택 가격 변동을 20% 정도 설명하는 것으로 분석되었다. 현재의 경기를 나타내는 동행지수순환변동치도 거의 정체 상태에 머물러 있고, 앞으로도 좋아질 가능성이 높지 않다.
지난 2016년 우리 경제성장률이 2.7%로, 2015년(2.6%)보다 약간 높아졌던 것으로 추정되는데, 이는 건설투자가 크게 증가한 데 기인했다. 2016년 건설투자가 10% 정도 증가하면서, 경제성장 기여도가 1.4%포인트에 이르렀다. 만약 건설투자가 2015년 수준을 유지했더라면, 2016년 경제성장률은 2.7%에서 1.3%로 떨어졌을 것이라는 이야기다. 주택 가격 하락은 민간 주택투자 중심으로 건설투자를 위축시키고, 2017년 경제성장률을 떨어뜨릴 가능성이 높다.
집값 하락은 주식 가격 이상으로 소비에 부정적 영향을 준다. 통계청 등이 최근 발표한 ‘2016년 가계금융복지조사 결과’에 따르면, 우리 가계 자산 중 부동산이 차지하는 비중이 69.2%로 2015년 조사 때(68.2%)보다 높아졌다. 자산 중에서 부동산 비중이 높은 만큼 주택 가격 하락이 소비심리를 위축시킬 것이다. 다른 나라에서도 주택 가격 하락은 소비 감소로 이어져, 우리 수출에 부정적 영향을 줄 것임에 틀림없다. 정부는 주택 경기를 연착륙시킬 수 있는 방안을 마련하고, ‘적자 예산’을 편성해서라도 경기를 부양해야 할 것이다.
