“서울 부동산 가격이 계속 오르는 이유는 대기수요가 많기 때문이다. 이런 추세가 과연 멈출지를 생각해 보면 향후 어떻게 대응해야 할지, 어디를 사야 할지 답이 나온다.”
부동산 입지 전문가로 유명한 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소 소장은 온라인에서 먼저 ‘떴다.’ 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 지낸 그는 ‘빠숑’이라는 필명으로 명성을 얻었다. 지금까지 《수도권 알짜 부동산 답사기》 《지금도 사야 할 아파트는 있다》 《서울이 아니어도 오를 곳은 오른다》 등의 저서를 냈다. 부동산 전문 유튜브 채널을 운영 중인 그는 현재 한국 부동산시장에서 사람들이 가장 많이 찾는 전문가 중 한 명이다.
김 소장은 최근 서울, 특히 강남권 부동산시장은 비싸기만 한 이상한 시장처럼 보이지만 사려는 사람이 줄 서 있다면서 정부의 많은 규제에도 불구하고 여전히 서울 부동산은 유망한 투자처라고 밝혔다. 지금은 좀 비싸더라도 앞으로 가격이 오를 자산에 투자해야 하는데, 당장 서울 새 아파트보다 더 나은 상품이 보이지 않는다는 설명이다.
“넘치는 대기수요, 서울 부동산 상승의 핵심 원인”
그는 “현재 부동산시장은 사람들의 생각과 달리 투자수요가 아닌 실수요가 이끄는 시장”이라면서 “실수요자가 많은 곳의 부동산 가치가 높아지고 있다. 이런 곳을 주목해야 한다”고 강조했다. 임차인이 많고 손 바뀜이 잦은 곳이 아닌 오랫동안 거주하는 실수요가 많은 곳 중심으로 부동산 시세가 계속 오르고 있고, 이런 추세가 계속될 것이라는 분석이다.
특히 “서울 강남 3구(강남·서초·송파구)의 입지 좋은 신축 아파트 시세는 현재 3.3㎡(1평)당 5000만~7000만원 선인데, 앞으로 5년 안에 1억원을 넘길 것”이라면서 “이는 투기세력이 강남에 몰리는 게 아니라 실수요자들이 원하는 조건에 부합하는 부동산 입지이기 때문”이라고 말했다. 학군과 일자리 경쟁력, 지하철 2·7·9호선 등 황금노선, 삼성동 개발 호재 등이 주는 효과로 ‘강남 선호’ 현상은 계속될 것이라는 전망이다. 김 소장은 이런 관점에서 “실거주하는 수요자가 받아주는 가격이라면 거품이 아니다”면서 “현재 1평당 1억원에 육박하는 반포 아파트의 가격은 거품이라고 볼 수 없다”고 진단했다.
김 소장은 강남 3구에 더해 강동, ‘마·용·성(마포·용산·성동)’ 등 인기 지역과 함께 수색·증산, 신길, 장위 등 뉴타운 재개발사업을 순조롭게 추진하고 있는 지역이 유망할 것으로 내다봤다. 그는 “뉴타운은 교통이 좋고 주거 수요가 풍부해 앞으로 시세가 오를 가능성이 크다”고 전망했다. 그러면서 향후 부동산시장은 오르는 곳은 오르고, 오르지 않는 곳은 계속 제자리인 양극화 현상이 지속될 것이라면서 이를 가르는 것은 실수요가 몰리는 입지가 될 것이라고 했다.
부동산 대책’ 등 정부 규제에 대해서는 정부의 이전 대책들과 마찬가지로 단기적·국지적인 영향을 미치는 데 그칠 것으로 봤다. 김 소장은 “분양가 상한제 적용 유예를 받게 될 재건축 단지는 어차피 공급이 예정됐던 단지들이고, 시기만 조정되는 것이기 때문에 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것”이라고 봤다.
