“부동산 매수, 조바심 내지 마라”
  • 김종일 기자 (idea@sisajournal.com)
  • 승인 2019.10.17 13:00
  • 호수 1565
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이종우 이코노미스트(전 IBK투자증권 리서치센터장)

이종우 이코노미스트는 모두가 장밋빛 전망을 쏟아낼 때 거품 붕괴를 경고하며 ‘No’를 외쳤던 사람이다. 작년 증시 하락장을 유일하게 예상했다. 여의도 증권가의 대표적 신중론자로 ‘한국의 닥터 둠’으로 불리는 그가 이젠 부동산시장에 대해 ‘Stop’이라고 외치며 경고하기 시작했다.

“결론부터 말하자면, 부동산 매수는 시간을 두고 해도 무방하다. 조바심을 낼 이유가 없다.” 이 이코노미스트는 강의를 시작하자마자 이렇게 말했다. 이렇게 확고한 결론의 이유는 뭘까. 그는 부동산 가격이 ‘끝’을 향해 가고 있다고 진단했다. 이 이코노미스트는 “지금 서울 아파트 구매를 안 하면 세상 난리 날 것 같은 심리가 팽배하지만 부동산, 특히 서울 강남 아파트 가격은 올라도 너무 올랐다. 10억~20억원이 넘는 아파트를 감당할 수 있는 수요가 그리 많이 남지 않았다”며 “부동산 가격은 하락할 수 있다. 시장을 냉정하게 분석할 필요가 있다”고 강조했다.

ⓒ 시사저널 고성준
ⓒ 시사저널 고성준

“2022년까지 서울 부동산 가격 하락”

부동산시장은 무엇으로 움직일까. 다양한 요인이 있지만 핵심 변수를 몇 가지로 요약할 수 있다. 이 이코노미스트는 ‘경기 동향’과 ‘금리와 유동성’ ‘소득’이라는 경제적 요인과 ‘수요·공급’ ‘부동산 가격 흐름’ ‘전·월세 변수’ 등으로 요약되는 시장 내적 요인을 꼽았다. 그는 왜 부동산시장의 하락을 전망할까. 시장을 움직이는 핵심 변수 전망을 부정적으로 보기 때문이다. 일단 그는 당분간 거시경제 상황이 쉽지 않을 것으로 봤다. 한국 경제가 저성장 국면에 돌입했기 때문에 성장률이 부동산 경기를 이끄는 국면은 다시 오지 않을 것으로 전망했다. 아울러 한국 부동산시장이 점점 세계 경기는 물론 해외 부동산시장과 맞물려 움직이는데 이미 해외 부동산 가격 상승 흐름이 꺾였다고 진단했다.

가계 소득이 크게 늘 가능성이 적은 점과 중산층으로 새로 진입하는 신흥 계층이 형성되지 않은 점, 최근 2~3년간 지속적으로 서울·수도권을 중심으로 공급된 부동산 등도 ‘비관론’의 한 이유였다. 하락 추세인 전세가율도 언급됐다. 그는 “집값 상승에 영향을 주는 전세가율이 70%를 찍고 최근 50% 수준으로 내려왔다”며 “전세가율 하락은 갭투자를 어렵게 만든다. 이제 초기 최소 투자비용이 늘 수밖에 없다”고 말했다.

유일하게 지금 부동산을 끌어올리는 변수는 저금리와 풍부한 유동성인데, 그는 부동산 가격이 천장을 확인하면 ‘저금리+유동성 효과’도 더 이상 작동하지 않을 것으로 봤다. 이 이코노미스트는 “주식시장은 2600을 찍고 2000선까지 추락했다”며 “부동산과 주식은 시차는 있지만 같은 사이클로 움직인다”고 꼬집었다. 그러면서 “이런 관점으로 보면 부동산시장도 2018년에 고점을 확인하고 내려오는 중이라는 판단이 가능하다”고 말했다.

그는 “정부는 부동산시장에서 가장 힘 있는 플레이어로 시장 방향을 결정할 힘을 갖고 있다”며 “참여정부 트라우마가 있는 문재인 정부는 부동산시장 안정화라는 분명한 목표를 갖고 계속 대책을 내놓을 것이다. 정부의 힘을 우습게 보면 안 된다”고 조언했다.

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