21대 국회에서 나의 ‘슬기로운 부동산 전략’은?
  • 채상욱 하나금융투자 연구위원 (sisa@sisajournal.com)
  • 승인 2020.06.01 16:00
  • 호수 1598
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[재테크_부동산] 규제 사각지대 ‘법인’ 옥죈다…청년·신혼이라면 공공주택 노려볼 만

여당이 180석으로 압승한 4·15 총선 이후 부동산 시장에는 어떤 변화가 있을까. 시장은 총선 이후 재건축·재개발 등 정비사업에 대한 규제 강화 흐름이 지속될 것이라는 실망감에 급매물을 내놓고 있다. 잠실주공5, 대치 은마, 반포주공 124지구 등 재건축 아파트들의 주택가격은 확연한 하락세다. 

총선 결과가 당장 부동산 시장에 미칠 영향은 사실 없다. 정비사업에 대한 규제 강화는 이미 충분한 수준으로 이뤄졌다. 시장 일부에서는 야당 압승 시 규제 완화를 기대했던 것으로 볼 수 있다. 그 실망 매물이 현재 나오고 있는 것이다. 

정부는 2025년까지 공공임대 240만 호, 공적 임대 460만 호라는 거대한 공급 목표를 수립했다. ⓒ시사저널 임준선
정부는 2025년까지 공공임대 240만 호, 공적 임대 460만 호라는 거대한 공급 목표를 수립했다. ⓒ시사저널 임준선

‘개인 1주택자+법인 1주택자’ 꼼수 끝날 듯

이젠 21대 국회 기간 동안 나의 부동산 전략을 어떻게 가져가야 할지 점검해 볼 때다. 사람들의 생각과 달리 부동산 시장에서 정부의 힘은 아주 세다.

21대 국회에서 가계를 대상으로 한 부동산 규제가 더 큰 폭으로 강화될 가능성은 작다. 이미 가계를 대상으로 한 부동산 규제책들은 최대치다. 더 나올 규제책이 별로 없다. 반면에 규제의 사각지대에 머물고 있는 ‘법인’은 이야기가 다르다. 법인은 법인세만 내면 되기 때문에 양도세 중과를 피해 왔다. 

지금까지 적잖은 플레이어들이 ‘개인 2주택자’ 대신 ‘개인 1주택자+법인 1주택자’로 각각 1주택에 해당하는 세금만 내며 종합부동산세(종부세) 규제를 피해 왔다. 대출의 경우에도 개인은 2017년 8·2대책으로 이때부터 투기과열지구 등에서 LTV(주택담보대출비율) 40%를 받아 왔지만, 법인은 손쉽게 80%를 받아 왔다. 이런 장점을 토대로 법인을 설립해 주택을 매입하는 행위가 최근 2년 넘게 이뤄졌다. 하지만 4·15 총선에서 압승한 여당은 21대 국회에서 이런 주택 매매 목적 법인들에 대한 전방위적 규제를 시작할 가능성이 크다. 

아직 월세에 살면서 주거비 부담이 큰 취약계층이라면 정부가 추가적으로 내놓을 공공주택을 노려볼 만하다. 문재인 정부는 임기 만료(2022년) 시점을 넘어선 2025년까지 장기공공임대주택 100만 채를 공급하고, 임대주택 재고율을 10%까지 끌어올리는 것을 주요 내용으로 하는 ‘주거복지 로드맵 2.0’을 최근 발표했다. 

즉 앞으로 주택 공급의 모든 방향성에서 공공주택 및 공적 주택의 공급 의무 부담은 좀 더 커질 전망이다. 신도시 택지개발 및 재건축·재개발 등 정비사업에서 그렇다. 정부는 2025년까지 공공임대 240만 호, 공적 임대 460만 호라는 거대한 공급 목표를 수립했다. 21대 국회에서는 이를 위한 세부 정책들이 나올 것이다. 정부가 발표하는 내용을 잘 챙기면서 내게 맞는 공공주택이 나오면 적극적으로 노려보는 전략을 세워볼 만하다. 

180석 거대 여당이 들어선 21대 국회 기간 동안 부동산 시장의 흐름은 어떻게 될까. 모두가 숨죽이며 지켜보고 있다. 일단 앞으로는 부동산 시장을 크게 세 흐름으로 나눠 볼 필요가 있다. 총선 이전의 정부 부동산 정책이 주택가격을 3개 그룹으로 나뉘게 했기 때문이다. 

첫째는 15억원을 초과하는 초고가 시장이다. 주로 투기지역의 아파트가 여기 해당한다. 초고가 주택의 경우에는 차주가 개인이든 법인이든 LTV 0%의 규정을 적용받는다. 12·16 대책 내용이다. 15억원 초과 주택을 사려면 자기자본으로 100% 부담하거나 전세를 끼고 매입해야 한다. 

현재 투자 목적으로 주택을 추가 취득했을 때 보유세와 양도세 부담이 급증하기 때문에 이 가격대의 세그먼트(구간)에는 투자수요가 급격히 위축돼 있다. 가장 큰 폭의 가격 하락대가 나타나는 구간이다. 물론 15억원을 초과하는 부동산 중에서도 면적이 넓은 대형 평형의 경우 신고가가 나타나기도 한다. 현재 전체적으로 이 구간은 ‘투자 목적의 34평형 초고가 투자수요의 큰 위축 대(對) 똘똘한 한 채 실수요 움직임 강화’ 정도로 요약할 수 있다. 가격조정이 가장 큰 구간이다. 

두 번째는 고가주택인 9억원 초과 15억원 이하 구간이다. 주로 투기과열지구에 해당한다. 마포·성동·서대문·영등포·동작·강동구나 분당·판교·광교·과천 등에 해당한다. 이 구간의 주력 규제 중 하나는 ‘9억원 초과 주택을 보유한 자가 자신의 거주 목적 전세대출을 받지 못하게 한 정책’이라 할 수 있다. 1주택 갭투자를 막은 것이다. 종전 전세대출을 연장할 수는 있지만 신규로 전세대출을 받을 수 없도록 했다. 

다주택자의 경우 이 구간 다주택자들은 종부세의 급격한 상승과 양도세 중과를 받기 때문에 투자수요의 유입이 쉽지 않다. 아울러 공시가격 6억원 초과 주택의 경우 장기일반 임대사업주택으로 등록하더라도 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)를 받지 못하고 종부세 혜택도 없다. 이 구간은 12·16 대책 초기에는 15억원 초과 구간이 곧바로 약세를 기록한 것과 달리 가격 강세를 유지했는데, 아마도 15억원 초과 구간의 진입을 포기한 세대들의 자금이 자연스럽게 이 구간대의 주택을 적극 매수한 데 쓰인 것으로 보인다. 다만 현재 이 구간은 3월 중순 이후 약세에 진입했다.

 

9억원 이하, 여전히 투자수요 유입 가능성

마지막으로 9억원 이하 일반 아파트다. 이 구간엔 대출 규제가 따로 없다. 다만 가격과 무관하게 ‘조정지역’이나 ‘투기과열·투기지역’과 같은 규제지역에 해당하면서 이 가격대인 경우에는 규제지역에 적용되는 대출 규제를 받는다. 9억원 이하 일반지역의 경우 LTV 60%를 적용받고, 투기과열지역인 경우에는 LTV 40%를 적용받는다. 또 국민주택 규모(85㎡ 이하·공시가격 6억원 이하)에 해당하는 주택을 전세를 끼고 매입하더라도 임대사업자로 등록한다면 양도세 장특공제 혜택을 받을 수 있어 여전히 투자수요가 유입될 만하다. 

종부세의 경우 비규제지역은 비합산, 규제지역은 합산인데 그 탓에 12·16 대책 이후 가장 큰 풍선효과가 나타나기도 했다. 바로 수원시 같은 ‘비규제지역·공시 6억원 이하 주택’ 지역이 그랬다. 수원시 강세장이 멈춘 것은 2·20 대책으로 수원시 대부분을 조정지역으로 규제하면서부터다. 조정지역이 된 후부터는 대출 규제, 종부세 합산이라는 규제가 붙기 때문에 3월 중순부터 상승이 둔화됐다. 전체적으로 12·16 대책 이후 가격 강세가 나타난 구간은 바로 9억원 이하 일반주택 중 비규제지역이라 할 수 있다. 현재도 그렇다. 

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