Q. A씨는 서울의 38평 아파트에 4년 동안 전세로 살았다. 그런데 이번에 A씨 남편의 근무지가 지방으로 발령나면서 전세기간 만료 후 이사를 가게 되었다. 그런데 집주인 B씨가 A씨에게 “4년 동안 낸 장기수선충당금을 줄 수 없다”고 말했다. 알고 보니 B씨 측 공인중개사가 부동산 임대차계약서 특약란에 ‘장기수선충당금을 세입자가 부담해야 한다’고 조그맣게 적어 놓았던 것이다. 이 경우 A씨는 특약에도 불구하고 장기수선충당금을 받아 낼 수 있을까?
A. 장기수선충당금을 돌려받을 수 있다.
장기수선충당금은 아파트 등 공동주택의 주요 시설을 보수하기 위해 적립해 놓는 비용이다. 예컨데 승강기, 외벽, 배관 등 공동주택의 공용부분을 수리할 때 사용한다. 300가구 이상의 공동주택이나 중앙집중식 또는 지역난방식 공동주택, 엘리베이터가 설치된 공동주택의 경우 의무적으로 적립해야 한다.
공동주택관리법에 의하면 집주인은 장기수선충당금을 적립하게 되어 있는데, 통상 관리비에 포함되어 부과된다. 그러므로 세입자가 살 경우 집주인을 대신해 내게 된다. 따라서 나중에 세입자가 임대차 계약이 종료되어 이사 갈 때 아파트 소유자는 그동안 세입자가 대신 낸 장기수선충당금을 세입자에게 돌려줘야 한다.
장기수선충당금은 면적에 따라 납부하는 비용이 다르다. 공동주택관리정보시스템에 따르면, 2올 6월 기준 전국 아파트의 장기수선충당금은 ㎡당 평균 203원이다. 만약 전용 84㎡ 아파트에 산다면 월 장기수선충당금은 약 1만7000원이다. 계약기간 2년을 감안하면 세입자는 이사할 때 40만원 정도를 돌려받을 수 있다. 아파트 관리자는 세입자가 이사갈 때 장기수선충당금의 납부 확인을 요구하는 경우 바로 확인서를 발급해줘야 한다.
만약 집주인이 계속 장기수선충당금을 돌려주지 않을 때는 어떻게 해야 할까. 민사소송을 제기할 수 있다. 그런데 보통 금액이 적어서 ‘지급명령제도’를 활용하는 것이 편리하다. 지급명령을 할 경우 인지대가 통상 소송의 10분의 1밖에 안 된다. 간혹 임대차 계약할 때 집주인이 장기수선충당금을 세입자가 내도록 특약을 요구하는 경우가 종종 있다. 하지만 이러한 특약은 주택임대차보호법상 임차인에게 불리한 약정이므로 무효가 된다. 즉 세입자는 특약 기재 여부와 상관 없이 장기수선충당금을 집주인으로부터 돌려받을 수 있다.
그렇다면 만일 집이 경매로 넘어가면 어떻게 될가. 경매로 낙찰된 경우라도 세입자가 대항력을 갖추고 있을 경우 여전히 새로운 집주인, 즉 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있다. 낙찰자는 원래 임대인으로서 집주인의 지위를 그대로 이어받기 때문이다. 따라서 세입자는 나머지 임대차 기간 동안 계속 거주할 수 있으며, 이사할 때 장기수선충당금을 새로운 집주인에게 청구할 수 있다. 다만 세입자가 대항력을 행사하지 않고 우선변제권을 행사할 경우 임대차 관계가 끝나게 되므로 장기수선충당금까지 반환받기는 어렵다.
