최근 대전에서 터진 대규모 오피스텔 전세 사기의 파장이 점점 커지고 있다. 전국 각지에서 피해자가 계속 늘어나면서 추산 피해액이 수백억원대로 불어났다. 여기에 대전의 저명 언론인이 개입됐다는 의혹마저 제기된 상태다. 하지만 경찰 조사는 지연되는 상황이다. 이러한 가운데 시사저널은 주요 피의자가 사기에 이용한 매물을 취득하는 정황이 담긴 음성파일을 입수했다. 또 피의자와 핵심 관계자 등을 추적한 결과, 해외에 머물고 있거나 수차례 거처를 옮겨 다닌 것으로 확인됐다.
본지가 취재한 사건의 전말은 이렇다. 대전 서구의 A법인은 지난해 중순 마포, 강남, 강서 등 서울 주요 지역과 인천, 수원, 동탄 등 수도권 등지에서 오피스텔을 대거 사들였다. A법인이 매입한 오피스텔은 전세가가 매매가보다 높은, 이른바 ‘깡통전세’ 매물이었다. 자본금 ‘0원’으로 전세 낀 오피스텔을 차곡차곡 모은 셈이다. 매매 과정에는 A법인 대표 고아무개씨가 직접 나서기도 했다.
“월세수익 보장” 거짓말로 전셋집 대거 매각
이후 A법인과 고씨는 대전 지역 투자자를 상대로 오피스텔을 팔기 시작했다. 이 과정에서 “월세 세입자가 살고 있는 물건이라 월세 수익을 보장받을 수 있다”는 거짓말로 투자자를 속였다. 오피스텔 등기부등본에는 세입자 정보가 나와있지 않으니 A법인의 말을 ‘팩트체크’할 방법이 마땅치 않았다. 게다가 오피스텔이 대전에서 멀리 떨어진 서울과 수도권에 몰려 있어 찾아가기 어려운 점도 작용했다.
더군다나 투자자들은 오피스텔을 매입한 뒤 실제 몇 달간은 월세를 받았다고 한다. 이 때문에 사건은 초반에 한동안 알려지지 않았다. 하지만 월세는 얼마 지나지 않아 끊겼다. 곧 투자자들은 매입한 오피스텔에 실제로는 수억원의 보증금을 낸 전세 세입자가 살고 있다는 사실을 알게 됐다. 전세 계약기간이 끝나면 매매가보다 높은 보증금을 토해 내야 하는 상황에 처한 것이다.
익명을 요구한 대전의 40대 피해자 부부는 A법인과 고씨로부터 오피스텔 6채를 샀다가 봉변을 당했다. 피해 금액은 4억원에 달한다. 피해자 부부는 “중간에서 공인중개사가 오피스텔의 월세 임대차계약서까지 보여주니 믿을 수밖에 없었다”고 토로했다. 게다가 오피스텔 매입 후 월세 세입자가 먼저 전화를 걸어와 ‘새 집주인이라고 들었는데 잘 부탁한다’ ‘문이 파손돼 자비로 수리했다’ 등의 얘기까지 건넸다고 한다. 그 외에도 세입자는 ‘월세 다음 달 것 미리 보낸다’ ‘월세 자동이체 됐다’ 등의 문자를 보내며 신뢰를 쌓았다. 그러나 계약서도, 세입자도 모두 가짜였다.
가짜 세입자는 소속이 다양했다. 유명 프랜차이즈 기업을 비롯해 공기업, 대학교, 병원 등도 있었다. 피해자 부부는 “우리를 속인 세입자 중에는 농어촌공사와 토지주택공사(LH) 직원도 있었다”고 했다. 이들과 맺은 임대차계약서에는 소속 회사의 법인 도장이 찍혀 있었다. 물론 도장도 날조된 것이었다. 이와 관련해 고씨는 처음부터 자신을 사택(社宅) 위탁운영업자로 소개하기도 했다. 본지가 입수한 고씨의 통화 녹음파일에 따르면, 그는 오피스텔을 매입하면서 “우리가 사택을 돌린다(유통시킨다)”고 말했다. 또 유명 대기업을 언급하며 ‘거래처’라고 주장했다.
그 외에도 녹음파일에는 고씨가 “(전세) 세입자에게 내 번호 알려주고 직접 연락하라고 전해 달라”고 말하는 내용이 나온다. 이를 두고 ‘사기 행각이 미리 탄로 날까봐 진짜 세입자를 안심시키려 한 것’이란 추측이 제기된다. 실제 A법인은 오피스텔 매매 도중 전세계약이 완료된 세입자에게 보증금을 일부 돌려주기도 했다.
대전 방송사 간부 출신 언론인 개입 의혹도
이런 방식으로 1년 가까이 사기 행각을 벌였지만 A법인은 의심을 피해 갔다. 이에 대해 일부 피해자는 “고씨 남편인 A법인 임원이 전직 언론인이라 믿고 거래했다”고 토로했다. 해당 언론인은 A법인 이사 조아무개씨다. 조씨는 대전·충남 지역의 민영방송사 간판 앵커 출신으로 보도국 간부를 지냈다. 2020년 말 퇴사한 이후 A법인으로 옮겼다. 또 A법인에서 월세 세입자 행세를 한 사람 중 대전 방송사 아나운서도 포함된 것으로 알려졌다.
한편 경기도 양주시의 B법인도 비슷한 수법으로 사기를 기획·실행한 곳으로 지목됐다. B법인은 지난해 말부터 수도권의 깡통전세 오피스텔을 사들였다. 시사저널은 A법인과 B법인이 매입한 오피스텔 중 일부 물건의 등기부등본을 살펴봤다. B법인이 피해자들에게 물건을 팔기 전에 고씨에게 소유권을 이전한 흔적을 찾을 수 있었다. 또 고씨의 통화 녹음파일을 들어보면, 그는 B법인에 대해 “조카들이 운영하는 회사”라고 말했다. 두 법인의 밀접한 관계와 함께 그 중심에 고씨가 있음을 추정케 하는 대목이다.
대전경찰청 반부패경제범죄수사대는 이번 사기 의혹을 전담하는 수사팀을 6월20일 꾸리고 피해자 조사를 시작했다. 한 달여가 넘은 지금까지 70명 이상의 피해자가 조사를 받았다고 한다. 김현정 수사대장은 “고소장이 계속 접수되고 있어 피해 규모가 계속 늘어나는 상황”이라고 밝혔다. 김 대장은 고씨에 관한 본지의 질의에 “고소장 접수 시점부터 피의자로 전환해 조사를 진행 중”이라고 했다. 이어 “강제 수사에는 돌입하지 않았지만 사건의 윤곽을 상당 부분 파악했다”고 덧붙였다. 다만 고씨의 신병은 아직 확보하지 않은 것으로 알려졌다.
자취 감춘 피의자들, 계속 거처 바꾸거나 해외 출국
본지는 7월25~28일 서울과 경기, 대전, 제주도를 돌며 고씨와 그 주변을 탐문했다. 고씨는 자신이 대표인 A법인 등기부등본에 대전 유성구의 한 아파트를 집주소로 올려놓았다. 이곳을 방문해 입주자에게 고씨에 대해 물었다. 입주자는 도어폰 너머로 “이사온 지 1년이 넘었는데 그런 사람 모른다”며 날 선 반응을 보였다. 상법상 법인 대표이사는 실제 거주지를 등기해야 한다. 법인과 관련해 법적 문제가 생기면 대표에게 공문서가 제대로 전달돼야 하기 때문이다. 거주지를 올바로 등기하지 않을 경우 과태료 부과 대상이다.
본지는 취재 과정에서 등기사항에 나와있지 않은, 고씨의 또 다른 주소지를 입수하게 됐다. 제주 서귀포시의 아파트다. 입구에 보안장치가 있어 내부 진입은 쉽지 않았다. 7월26~27일 이틀 동안 밤낮으로 해당 아파트를 찾았지만 고씨를 만날 수 없었다. 우편함에는 관리비가 몇 개월째 밀려 있다는 내용의 고지서가 꽂혀 있었다. 고씨와 조씨 부부는 아파트가 지어진 지난해 11월 무렵 임차해 살았다고 한다.
제주시 10층짜리 주상복합아파트. 고씨가 매입한 오피스텔 등기부등본에 올라있는 그의 최신 주소지다. 아파트는 한산했다. 고씨가 살고 있다는 호수를 찾아 벨을 눌렀지만 전혀 인기척이 느껴지지 않았다. 주변 관계자와 아파트 측 설명을 종합하면, 고씨는 지난 6월말~7월초 이 집에서 나간 것으로 파악됐다.
마지막으로 7월28일 오후에 고씨가 살고 있다는 또 다른 집을 찾았다. 서울 한남동 고급 빌라촌에 늘어선 빌라 중 한 곳이다. 이곳 역시 취재 과정에서 입수한 비공개 주소지다. 해당 빌라는 4층짜리 한 동이었는데 고씨의 집은 3층이라고 한다. 문을 두드려도 반응이 없었다. 3층 집 우편함에는 카드사에서 보낸 우편물이 꽂혀 있었는데 수신인이 고씨로 적혀 있었다. 또 서울 강동구의 H오피스텔 관리단에서 보낸 우편물의 수신인도 고씨였다. 소인(도장)에 찍힌 발송 날짜는 7월18일. 최근 고씨가 이곳을 거주지로 삼았다는 사실을 보여주는 증거다. 종합하면 2년 사이에 집을 세 차례 바꿔 다닌 것이다.
그 밖에 A법인도 찾아가봤다. 주소는 대전 서구의 한 오피스텔로 나와있었다. 문을 두드렸지만 조용했다. 문 앞에는 각종 독촉장과 세금고지서, 등기우편물 도착안내서 등 20여 장의 우편물이 쌓여 있었다. 우편물 도착안내서를 살펴보니 6월 중순부터 수령하지 않고 있었다. 이번 오피스텔 사기 사건이 대전 지역에서 기사화되기 시작한 시점과 비슷하다.
B법인도 자취를 감췄다. 사무실이 있다는 경기도 양주시 공유오피스를 찾아가 봤지만 이름만 올려져 있을 뿐이었다. B법인 대표 정아무개씨도 만날 수 없었다. 그는 그동안 살았던 경기도 남양주시 집에서 나간 상태였다. 취재 결과 정씨는 사건이 기사화된 직후 해당 사건을 비롯해 태국, 베트남 등에 관심을 보인 것으로 알려졌다. 실제 정씨는 해외에 체류 중인 것으로 확인됐다. 기자가 정씨 연락처로 확인된 번호를 누르자 곧바로 해외에서 전화가 걸려왔다. 그는 “지금 경찰 조사가 예정돼 있다”며 “자세한 내용은 경찰에 진술하겠다”고 말했다. 현재 위치에 대해선 밝히지 않았다. 또 고씨에 대해선 “전혀 모르는 사람”이라고 주장했다.
“수습하겠다”며 투자자 회유…“피해 모르는 세입자도 있어”
피해 투자자 소송을 대리 중인 이한나 변호사는 “지금껏 수많은 전세 사기 사건을 봤지만 이번처럼 집단적, 조직적으로 이뤄진 범행은 처음 본다”고 했다. 그러나 실제 고소로는 빨리 이어지지 않고 있다고 한다. 원인 중 하나는 A법인의 대처다. 경찰 조사가 시작된 직후인 6월21일 A법인은 피해자들에게 “사태를 수습하겠다”며 사과 문자를 돌렸다. 또 피해자 중에는 고씨의 지인도 다수 포함돼 있어 법적 대응에 소극적인 것으로 알려졌다.
그래도 피해자는 계속 늘어날 전망이다. 무엇보다 현재 오피스텔에 살고 있는 전세 세입자도 피해자다. 보증금을 떼일 가능성이 있기 때문이다. 서울 마포구에 사는 30대 K씨는 2018년 전세계약을 맺고 오피스텔에 살고 있었다. 그사이 소유권이 B법인과 고씨를 거쳐 네 차례 넘어갔고, 계약 만료를 앞둔 올 6월 중순 고씨와 연락이 끊겼다. 그즈음 사건이 기사화되자 자신이 피해자임을 알게 됐다.
K씨는 “보증금 1억4000만원을 못 돌려받을 것 같다는 불안감 때문에 울며 겨자 먹기 식으로 살고 있는 오피스텔을 매입하게 됐다”며 “시세가 보증금보다 1000만원 싼데 취득세까지 내게 돼 이미 피해를 본 상황”이라고 호소했다. 피해 세입자를 대리하고 있는 김헌기 변호사는 “소유주가 짧은 기간에 수차례 바뀌다 보니 아직 피해 사실을 모르는 세입자도 90% 가까이 될 것”이라고 했다. 피해액이 더욱 늘어날 가능성이 있는 셈이다.
이번 사건의 1차 피해자(투자자)만 300명이 넘는다는 주장도 나온다. 1인당 오피스텔 1채 이상을 속아서 샀다면, 매매가 기준으로 피해액은 수백억원대로 예상된다. 최근 사기 등 혐의로 기소된 ‘세 모녀 전세 사기’ 사건의 피해액인 298억원을 뛰어넘을 가능성도 배제할 수 없다. 김헌기 변호사는 “이 사건의 씁쓸한 점은 피해자(세입자)가 피해자(투자자)를 상대로 소송을 해야 한다는 사실”이라고 했다.
◎ 임대인·임차인 모두 울리는 ‘깡통전세 사기’…예방법과 근원적 한계는?
전세 세입자가 보증금을 떼이는 사례는 점점 증가하는 추세다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면, 올 상반기 전세보증금 반환보증 사고는 총 1595건으로 집계됐다. 사고 금액은 3407억원으로 역대 상반기 기준 최고치다. 전세보증금 반환보증이란 전세계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 경우 HUG 등 보증기관이 대신 반환해 주는 상품이다. 단 고액 전셋집(수도권 7억원, 지방 5억원 이상)에 들어가는 세입자는 반환보증을 이용할 수 없다. 보증 사고가 서민에게 몰려 있다는 뜻이다.
전세 사기가 판치는 배경은 깡통전세가 늘어난 데 있다. 금리 인상과 투자심리 위축으로 집값이 떨어진 게 주요 원인으로 풀이된다. 동시에 2년 전 시행된 임대차 3법의 계약갱신청구권이 종료되면서 보증금 인상 폭에 대한 제한이 풀린 것도 전세가-매매가 역전 현상에 영향을 미쳤다. 한국부동산원 6월 조사에 따르면, 전국 시·군·구 중 수도권을 비롯한 19개 지역의 아파트 전세가율(매매가 대비 전세가 비중)이 80%를 넘어섰다. 가격이 떨어지고 있는 지방 오피스텔도 위험한 상태다. 전국 곳곳에 사기꾼들의 먹잇감이 속출하고 있는 셈이다.
세입자 입장에서 전세 사기를 피하려면 처음부터 깡통전세에 들어가지 말아야 한다. 안전한 전세금 비율은 매매가 대비 60%대다. 이 비율이 80%를 넘으면 집을 팔아도 돌려받을 수 있는 보증금이 줄어들 수 있다. 하지만 시세를 확인하기 힘든 빌라나 오피스텔은 깡통전세 여부를 알기 어렵다. ‘국토교통부 실거래가공개시스템’을 이용하면 주변 시세를 가늠할 수 있지만 완전히 일치하는 건 아니다. 이 경우 전세보증금 반환보증에 가입해야 한다.
만약 깡통주택이라면 보증 한도를 초과해 반환보증 가입이 거절될 확률이 크다. 이를 대비해 임대차계약서 작성 시 ‘반환보증 가입이 안 될 때 계약금을 전액 돌려준다’는 특약을 넣어야 한다. 집주인이 임대사업자가 아닌 이상 보증료 납부 의무가 없기 때문에 특약에 반대할 특별한 이유가 없다. 그럼에도 특약 기재를 거부한다면 깡통전세를 의심해 봐야 한다. 또 입주 당일에 전입신고와 확정일자를 받는 것은 필수다.
건축물대장과 등기부등본 등 부동산 관련 공문서도 직접 검토해 봐야 한다. 일부 중개업소에서 임대차계약 때 보여주긴 하지만 위조됐을 가능성도 있다. 세입자가 직접 떼보는 게 제일 확실하다. 건축물대장은 ‘정부24’ 홈페이지에서, 등기부등본은 ‘대법원 인터넷등기소’에서 발급받을 수 있다. 이를 통해 건물 소유주가 임대인과 동일인인지, 선순위 근저당권은 없는지 확인한다. 이마저도 불안하다면 아예 반전세나 월세로 돌리는 것도 좋다. 깡통전세로 사기를 칠 게 아니라면 월세를 받는 걸 꺼리는 집주인은 거의 없을 것이다.
전세 사기 피해는 투자자(매수자)도 예외가 아니다. 매입하려는 부동산에 세입자가 있는지, 있다면 월세인지 전세인지 알아봐야 한다. 세입자 거주 여부는 ‘전입세대열람원’을 통해 확인 가능하다. 소유권이 없어도 매매계약서가 있으면 열람할 수 있다. 단 여기에는 이름과 전입일자만 나와있고 보증금 액수나 전·월세 여부는 적혀 있지 않다. 이를 알아보려면 확정일자를 열람해야 한다. 그러나 법무부령에 따라 매수자는 이를 직접 열람할 수 없다. 집주인에게 부탁할 수밖에 없다. 이 같은 정보 비대칭은 전세 사기 근절을 어렵게 하는 요인으로 지적된다.
결국 근원을 해결하려면 법령 개정이 이뤄져야 한다는 결론에 이른다. 나아가 전세권 등 임차권 등기를 의무화해야 한다는 목소리도 있다. 이를 통해 세입자 정보를 등기부등본에서 확인할 수 있게 해야 한다는 것이다. 반면 개인정보 침해 소지에 대한 반론도 만만치 않다. 재산권과 프라이버시권 중 무엇을 우선시할지 숙의가 필요한 시점이다.
가난한 서민 등치는 악질 사기꾼인데 속히 잡아들여 처벌하고 부딩이익금 모두 몰수해서 피해자들 구제하라