이는 곧 재건축 사업의 수익성 하락으로 직결된다. 가뜩이나 용적률 강화 조처로 재건축 사업의 수익성이 떨어진 터에, 소형 의무 비율제가 도입되었으니 재건축 사업은 그야말로 별 볼일 없게 된 듯싶다.
그렇다면 재건축 사업에 대한 투자 매력은 완전히 사라진 것일까? 반드시 그렇지만은 않다. 이미 건축 심의가 통과되었거나 사업 승인 신청을 마친 단지의 경우, 세부 사업 계획이 확정된 점을 감안해 소형 주택 의무 비율제를 적용하지 않는다
3백 가구 이하 재건축 단지도 매력적이다. 현재 서울 강남·서초·송파 구에는 3백 가구 미만 규모로 재건축을 추진하는 아파트가 30여 곳에 이른다. 이 중 가구 수를 늘리지 않고 평형만 늘리는 1 대 1 재건축 아파트를 제외한 15개 단지 중 총 2천1백여 가구에 의무 비율제가 적용되지 않아 투자 유망 단지로 주목되고 있다.
토지 면적 넓은 곳에 큰 평수 얻어라
의무 비율제가 적용되는 아파트 단지에 대한 부동산 재테크 전략도 얼마든지 있다. 우선 토지 면적(대지 지분)이 넓은 곳에 투자하는 것이다. 대지 지분은 재건축 때 조합원 1인이 확보할 수 있는 평형에 영향을 미친다. 따라서 같은 평형의 아파트라도 대지 지분이 클수록 더 큰 평수를 배정받을 수 있다.
| 눈여겨볼 만한 재건축 예정지 |
| 구분 | 위치 | 아파트 이름 | 기존 평형 | 비고 |
| 건축심이 통과 및 사업 승인을 마친 곳 | 강남구 대치동 | 주공아파트 | 23·31·34평(552세대) | |
| 서초구 방배동 | 소라아파트 | 33·47·48평(561세대) | 시공사 : 삼성물산 | |
| 서초구 서초동 | 우성 4차 아파트 | 33·47평(140세대) | ||
| 강남구 삼성동 | 삼익아파트 | 25·37평(80세대) | 시공사 : 롯데건설 33·64평, 145세대 계획 추가 부담금 1억원 | |
| 300가구 미만 단지 | 강남구 역삼동 | 개나리 5차 아파트 | 24·31·34평(276세대) | |
| 서초구 서초동 | 삼익아파트 | 20·25·34평(881세대) |
두 번째 전략은, 큰 평수로 구성된 단지라면 조금 무리해서라도 큰 평수를 구입하는 것이다. 아파트를 배정받을 때 큰 평형을 소유한 조합원에게 우선적으로 큰 평형 아파트가 배정되기 때문이다.
용적률이 낮은 아파트를 선택하는 것도 방법이다. 용적률이란 쉽게 말해 땅 크기에 대한 총건축 면적이다(대지 면적에 대한 층 면적의 합). 용적률이 높을수록 아파트를 높게 많이 지을 수 있다. 현재 서울시는 용적률을 최고 250%로 제한하고 있다. 따라서 용적률이 낮은 아파트를 선택한 뒤 재건축 때 높은 용적률을 적용받게 되면 조합원에게 돌아가는 물량이 충분해 더 큰 아파트를 분양받을 수 있다.
마지막으로 확정 지분제를 채택하는 건설사의 재건축 사업을 선택하는 방법이다. 이 경우 조합원 지분이 사업 승인과 동시에 확정되므로, 용적률·소형 주택 의무 비율제 등과 같은 추가 부담 위험은 건설사가 떠안는다. 따라서 조합원 처지에서는 추가 비용이 들지 않는 장점이 있다. 최근의 시장 분위기를 보면, 앞으로 확정 지분제가 확대되리라는 것을 예상할 수 있다. 반포 주공 3단지 재건축 사업이 확정 지분제가 적용된 사례이다.
투자의 요체는 타이밍이다. 그렇다면 어느 단계에서 결정을 내릴 것인가. 재건축 사업에 대한 투자는, 조합 설립 인가가 나거나 시공사 선정이 이루어지기 전에 하는 것이 유리하다. 단 시공사 선정 전에 투자할 경우 위험도가 크다는 점을 고려해야 한다.
통상 재건축 아파트 가격은 조합 설립인가·시공사 선정·이주비 지급 시점에서 큰 폭으로 상승한다. 반면 착공 시점에는 오히려 가격이 하락한다. 공사가 진행되면서 당초 예상보다 사업 규모가 축소되거나 조합원들의 추가 부담금이 늘어날 수 있기 때문이다. 따라서 직접 들어가 살 실수요자가 아니라면 이주비를 지급하는 시점에서 집을 팔고 나오는 것이 가장 유리하다.
* 다음주 주제는 '연말정산 공제 상품'입니다.
