리츠 투자, 3대 성공 포인트
  • 박정일 (제일은행 수신상품팀 부팀장) ()
  • 승인 2002.12.23 00:00
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은행에 예금하자니 금리가 너무 낮다. 주식 투자는 불안하고 부동산 투자는 갖가지 규제가 많아 성가시다. 이런 틈새를 비집고 새롭게 부각되는 투자 상품이 부동산과 주식의 복합 상품인 리츠(REIT’s)다. 리츠는 1960년대에 미국에서 처음 나왔다. 당시에는 활성화하지 못하다 1990년대 이후 각광받고 있다. 이제 저금리 시대의 새로운 투자 대안인 리츠 상품에 관심을 가지고 어떻게 투자해야 할 것인지 따져보아야 할 때이다.





리츠란 무엇인가:리츠는 부동산 투자 회사가 투자자로부터 위탁받은 돈을 부동산 또는 부동산 관련 대출 채권에 투자한 다음, 수익금을 배당 형식으로 투자자에게 돌려주는 투자 상품이다. 여러 면에서 뮤추얼 펀드와 유사하지만 리츠는 부동산에 투자한다는 것이 다르다. 뮤추얼 펀드는 펀드 매니저가, 리츠는 부동산 전문가가 관리·운영한다. 리츠는 임대 소득·개발(시세) 차익·매매 차익·이자 수익 등을 노린다. 또 회사가 증권거래소·코스닥에 상장 또는 등록되면 주식에 의한 시세 차익도 얻을 수 있다. 투자자는 공모를 통해 리츠를 청약할 수 있으며, 상장된 후 주식 시장에서 매매할 수 있다.


우리 나라의 리츠는 투자자로부터 모은 자금으로 부동산 회사를 설립해 그 회사가 부동산을 매입·운용하는 ‘일반 리츠’와 외환 위기 이후 자산의 유동성에 어려움을 겪는 은행 및 기업의 구조조정을 지원하기 위한 ‘구조조정 리츠’(CR리츠)로 나뉜다. 리츠와 같은 부동산 간접 투자 상품으로는 은행권의 부동산 투자 신탁이 있다. 부동산 투자 신탁은 은행이 고객으로부터 신탁 자금을 받아 부동산 관련 대출 등에 투자하고 그 투자 수익을 고객에게 돌려주는 실적 배당 신탁 상품이다. 반면 리츠는 고객이 리츠의 주식을 사는 형태로 투자한다는 점이 다르다.


리츠 투자에 필요한 체크 포인트:리츠도 신탁사의 일반 투자 신탁과 같이 원금 손실을 볼 수 있는 상품이다. 높은 수익만 있고 손실은 전혀 없는 재테크 수단으로만 인식해서는 안된다. 투자 대상이 부동산이라는 점에서 다소 안정적이기는 하지만 부동산 투자 실패, 부동산 가격 하락 등으로 손실이 발생할 수 있다는 점을 반드시 명심해야 한다는 얘기다. 하지만 개인이 부동산에 직접 투자하는 것보다 비용이 적게 들고, 분산 투자로 위험 요소를 줄이기 때문에 직접 투자보다는 유리한 셈이다. 그렇다면 리츠에 투자할 때 꼼꼼히 따져 보아야 할 것들은 무엇일까?


첫째, 출자자의 신뢰성이다. 회사 설립 발기인에 참여한 출자자의 인지도·공신력·신용 상태를 점검하고, 경영진의 경영 능력도 따져 보아야 한다. 또한 판매 상품의 인가 여부를 확인한 뒤 투자를 결정하는 것이 좋다.
둘째, 펀드 매니저의 능력이다. 리츠 회사의 수익률은 결국 회사를 운용하는 투자 전문가의 손에 달려 있다. 뮤추얼 펀드의 수익률이 펀드 운용을 책임지는 펀드 매니저에 따라 좌우되는 것처럼, 리츠 회사에서는 부동산 펀드 매니저들의 능력이 가장 중요하다.


셋째, 과대 선전 여부다. ‘고수익 보장, 확정수익률 얼마….’ 이런 식으로 투자자를 현혹하는 회사는 불법 업체일 가능성이 높으므로 조심해야 한다. 특히 투자를 결정하기 전에 투자 회사가 부동산투자회사법에 따라 설립된 회사인지 반드시 확인해야 한다. 또한 마냥 고수익을 좇기보다 은행 상품보다 약간 높은 수익을 얻으면 만족한다는 마음가짐으로 기대 수익을 낮추는 것이 안전한 투자 방법이다. 리츠는 일반 뮤추얼펀드처럼 자산 보관 회사와 자산 관리 회사가 따로 있기 때문에 기본적인 안전 장치가 마련되어 있는 셈이다. 하지만 자금을 부실하게 운용하거나 부동산 가치가 폭락할 경우 손실이 발생할 수밖에 없다.

재테크 상담·문의 pjil@kfb.co.kr



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