정부는 10월1일 관계부처 합동으로 ‘최근 부동산시장 점검결과 및 보완방안’을 발표했다. 분양가 상한제 실시 여부를 둘러싼 논란이 진행되는 가운데 정부는 분양가 상한제 적용 시기 조정 및 대출시장에 대한 규제 강화를 핵심으로 하는 정책을 발표했다.
발표에 따르면 정부는 부동산시장이 전국적으로 안정적인 흐름을 보이고 있지만 서울을 중심으로 국지적 상승세가 나타나고 있다고 판단했다. 2018년 발표된 9·13 대책으로 인해 전국 대부분 지역이 하락세를 기록했으며, 가격 상승을 주도했던 서울도 2018년 11월 둘째 주부터 32주간 지속적으로 하락했다. 하지만 강남 재건축 아파트를 중심으로 한 상승세가 2019년 6월부터 나타났으며 이후 13주 연속으로 상승함에 따라 추가 대책이 필요하다는 것이 정부 판단이었다. 과연 정부의 새 부동산 대책은 서울 부동산시장을 안정화시킬 수 있을까.
최근 부동산 가격 상승은 과거와 달리 서울 중심이며, 강남권뿐만 아니라 서울 전역에서 나타나는 특징이 있다. 서울 부동산 가격 상승은 2016년 전후 시작돼 3년 넘게 지속 중이다. 이 기간 동안 서울 부동산시장 상승을 이끈 핵심지역 및 상승원인은 지속적으로 변화하고 있다.
서울 부동산이 다시 들썩인 배경
서울 부동산시장은 2015~16년 부산·대구 등 지방 대도시의 급속한 가격 상승으로 인해 서울 지역이 상대적으로 저평가됐다는 인식이 확산되면서 상승세로 돌아섰다. 상대적으로 높아진 전세가 비율은 소액투자를 통한 주택 구매, 일명 ‘갭투자’를 용이하게 했다. 부산·대구 등에서 2010년 이후 가격 상승을 경험한 투자자들이 서울로 진입하면서 확대된 수요는 서울 부동산시장의 분위기를 전환시켰다.
투자수요 증가에 따라 미분양으로 남아 있던 아파트들이 매각되고, 안정적일 것으로 느껴지던 단지들의 아파트 가격이 변화하자 실수요자들은 서둘러 주택 구매에 나서기 시작했다. 이 시기 핵심 아파트들은 마포, 종로 등에 위치한 재개발 아파트였다. 이러한 지역은 교통은 편리하지만 실제 거주지로 선호되지는 않았다. 그러나 맞벌이의 일반화로 인해 직주근접이 중시되면서 이 지역 아파트 편리성은 각광받기 시작했고, 급격한 가격 상승으로 이어졌다. 과거와 달리 대기업 및 전문직 종사자들 간의 결혼이 일반화되면서 상대적으로 젊은 층의 가구당 소득은 급속히 높아졌으며, 저금리 기조가 맞물리면서 주택 구매 수요층은 예상을 뛰어넘는 수준으로 확대됐다. 수요가 확대되자 새삼 서울 시내의 아파트 공급 한계가 뚜렷이 인식됐다. 이에 가격 상승 가능성이 높다고 판단한 수요가 몰리면서 가격 상승은 2017년까지 지속됐다.
2017년 출범한 문재인 정부는 부동산 가격 상승의 원인으로 재건축 기대수요를 지목하면서 재건축 아파트를 중심으로 한 규제를 본격화했다. 8·2 대책은 과열지역 투기수요를 차단하기 위해 투기과열지구 및 투기지역을 지정했고, 유예됐던 재건축 초과이익 환수제 실시를 결정했다. 이와 더불어 양도세 강화와 주택담보대출 비율을 하향조정했다. 가수요를 차단할 경우 주택시장은 안정세를 찾을 것이라는 판단이었다.
그러나 한번 상승하기 시작한 시장은 정부 대책에 대해 ‘공급 부족 심화’를 가져올 것이라고 판단하고 지속 상승했다. 2018년 부동산시장에는 공급 확대를 둘러싼 논쟁이 지속됐으며, 결국 정부는 수도권 지역의 신도시 공급을 포함한 9·13 대책을 발표하면서 공급 확대와 광역교통망 구축으로 정책 방향을 전환했다. 그러나 문제의 핵심인 서울 지역에서의 공급 확대가 여의치 않을 것이라는 전망이 대두되면서 2019년 상반기부터 강남권을 중심으로 한 부동산 가격의 상승세는 다시 시작됐다.
2019년 상반기부터 현재까지 지속되고 있는 부동산 가격 상승의 가장 큰 요인은 가격 상승을 기대하는 잠재적 수요가 특정 지역에 집중된 것이라고 볼 수 있다. 단기간에 급속한 상승을 기록하면서 고평가됐다는 인식이 확산됐지만 추가 상승 여력이 있다고 판단한 투자자들은 정부 규제를 우회하면서 자금을 조달해 강남권을 중심으로 투자에 나섰다. 규제를 피하기 위해 투자자들은 법인 설립을 통한 LTV 규정 우회와 더불어 가족 단위 투자로 필요한 자금을 조달했다. 이와 더불어 서울 지역 부동산 가격의 상승에 대한 믿음이 강해지면서 서울과 수도권이 아닌 타 지역에서 서울 아파트에 투자하는 수요가 증가했다. 전체적으로 서울 아파트에 대한 투자수요가 확대됐고, 이는 서울 부동산 가격의 상승으로 나타났다.
다양한 카드 더 보유하고 있는 정부
정부가 발표한 10·1 대책의 핵심은 주택구매를 위한 편법을 차단하는 데 초점을 맞추고 있다. 법인 및 부동산담보신탁에 대해서도 개인과 동일한 LTV 40% 규정을 적용하고, 편법증여를 포함한 자금출처에 대한 조사를 강화하겠다는 내용이 핵심이다. 최근 주택시장 상승의 원인으로 과도한 유동성을 지목하고 이를 차단하는 데 초점을 맞춘 것이다. 또 분양가 상한제 실시를 위한 제도 정비를 포함함으로써 향후 부동산 가격 상승이 나타날 경우 추가 조치에 나설 것임을 분명히 했다.
시장 일각에서는 정부가 사용 가능한 정책적 수단이 많지 않음을 들어 지속적인 상승을 예상하기도 하지만 이는 지나친 낙관론이라고 볼 수 있다. 정부는 시장 안정화를 위해 분양가 상한제를 비롯해 양도세, 보유세 강화 등 다양한 수단을 동원할 수 있다. 이러한 정책들은 시장에 부작용을 가져올 수 있기 때문에 사용에 신중을 기하고 있지만, 부작용을 감내하고라도 주택시장을 안정화시켜야 한다는 정책적 결정이 내려지면 정부는 시장이 안정화될 때까지 지속적으로 대책을 쏟아낼 수 있다. 정부는 과거 부동산시장이 침체되었을 때 시장이 되살아날 때까지 수많은 정책과 대책을 시행했으며, 이는 부동산시장의 안정에도 똑같이 적용될 수밖에 없다. 일단 시장이 한번 안정되고 나면 저성장과 실물경기의 악화, 글로벌 부동산시장의 침체 등으로 인해 시장은 당분간 안정을 유지할 가능성이 높다.
돌이켜보면 2015년 이후 서울 부동산시장의 상승은 그동안 계획됐던 광역교통망 확충의 지연에 따라 서울 회귀현상이 강화됨에 따라 촉발됐고, 이로 인해 서울 아파트의 투자수익률이 개선됨으로써 확대됐다고 볼 수 있다. 이런 문제를 근본적으로 해결하기 위해서는 현재 계획되어 있는 교통망의 지속적인 확충, 그리고 3기 신도시를 포함한 공급계획의 차질 없는 시행이 무엇보다 중요하다고 할 수 있다.
