부동산 세제 개혁, 집값 안정 넘어 국민 주거 서비스 만족으로 목표 전환을
윤석열 정부는 집권 후 사실상 첫 개혁 조치로 종합부동산세의 2주택자 중과 폐지 및 다주택자의 중과 세율 조정 등 세제 개편에 이어 1월3일 부동산 규제를 완전히 풀겠다고 발표했다. 전매 제한과 실거주 의무 규제를 철폐하고 전국의 모든 규제지역과 민간택지 분양가 상한제(분상제) 적용지역도 궁극적으로 없애겠다고 했다. 정부는 지난 문재인 정부에서 국민이 가장 힘들어 했던 부동산 시장의 정상화를 적극적으로 서두르고 있다.
사적 재화에 대한 정부의 통제는 거래를 제약함으로써 자유로운 유통 시스템을 붕괴시키고 실수요자들에게 가격 부담만 키우는 결과로 거품이 형성되게 한다. 정부는 올해도 양도세 중과 폐지 등의 의욕을 보이고 있다. 그러나 이는 거대 야당의 동의가 있어야 하는 만큼 논의되는 과정에서 많은 사회적 갈등이 야기될 수 있다. 문제는 여야 모두 부동산세 개혁을 큰 틀에서 보지 않고 정치적 이해관계에 따라 규제와 완화를 반복하며 미세 조정에 그치고 있다는 것이다. 부동산 세제는 사회경제적 환경의 변화에 맞게 좀 더 큰 틀에서 더 이상의 개혁 논의가 필요 없는 수준으로 과감한 선택이 필요하다.
극심한 여소야대 상황에서 ‘태산명동서일필’ 될 수도
문재인 정부는 주택정책적 목적 외에 양극화를 해소한다는 측면에서 부유세의 관점에서 부동산 관련 세금 부담을 거침없이 높여왔다.
결과적으로 징벌적 과세는 오히려 조세 부담까지 포함한 호가를 높여 주택 가격을 높이고 과세 강화는 지금까지 겪어보지 못한 부동산 거품을 낳았다. 이에 따라 신혼부부 등 자금이 부족한 부동산 실수요자들은 ‘영끌’이 불가피한 수준의 주거불안정으로 내몰리게 된다.
극심한 여소야대 상황의 국회가 존재하는 한 정부가 주도하는 부동산 세제의 완화 조치는 태산명동서일필(泰山鳴動鼠一 匹) 수준이 될 것으로 보인다. 따라서 이제는 가격 안정 등 주택시장 중심의 세제가 아니라 주거 서비스의 공급 혹은 주거 서비스의 만족이라는 틀 속에서 부동산 세제를 본격적으로 개혁해야 하고, 평가받아야 한다.
세제는 장·단기적 수요와 공급이라는 경제원리에 부합해야 하고, 국민이 쉽게 이해하고 순응할 수 있도록 단순해야 하고, 국제 경쟁력 차원에서 글로벌 스탠더드에 맞아야 한다. 문재인 정부의 부동산 세제는 집권 5년 내내 이러한 기준에 고집스럽게 역행해 왔다.
부동산에 종합부동산세와 같은 누진세를 부과하는 나라는 세계적으로 희귀하다. 이에 따라 국민의 이주가 자유롭지 못하고, 무주택자는 기존 임대주택에서 하향 이주를 해야 하는 등 국민의 주거만족도가 오히려 악화했다.
첫째, 재산세는 단순화 원칙에 따라 매입가를 기준으로 부과하되, 연차적으로 물가상승률에 연동해 인상해야 한다. 문재인 정부에서 재산세의 공시가격 현실화율을 80%대까지 높임으로써 주택 가격 하락으로 공시가격이 거래가격보다 높아지는 문제가 나타나고 있다. 가구주가 주택 매입을 결정할 때는 보유에 따른 부담이 가능하기 때문이다. 그런데 소유주의 의지와 관계없이 결정되는 공시가격으로 재산세가 결정된다면 개인의 소비지출을 위축시킬 뿐 아니라, 부담 능력이 없는 소유주에게는 결국 강제 매각당하고 싼 집으로 이주하라는 것이 된다. 결국 부담 능력이 있는 부자들만 동네에 남게 된다.
둘째, 글로벌 트렌드에 맞게 누진세인 종합부동산세를 폐지해야 한다. 정부는 다주택자에 대한 중과로서 2주택자에 대한 종합부동산세를 완화했다. 종합부동산세 인상은 세금 부담을 호가 인상으로 전가하면서 부동산 가격 거품을 낳았다. 그리고 주택 가격 상승은 비례적으로 전·월세 가격 인상으로 이어졌다.
재산세는 단순화 원칙에 따라 매입가 기준으로 매겨져야
2주택 보유에 대한 규제는 풀었지만 3주택 이상에 대한 규제도 임대주택 공급이라는 측면에서 풀어야 한다. 2주택 보유를 허용한다고 하지만 경제구조가 다양화되면 실수요형 다주택 선호가 강화될 수밖에 없다. 부부의 직장이 멀리 떨어져 있으면 2주택 소유가 불가피하고, 소득이 늘어나면 주말에 지방의 전원주택에서 휴일을 지내고 싶은 욕구도 생긴다. 젊은 남녀가 각각 집을 가지고 있다면 결혼을 위해 둘 중 한 채는 반드시 매도해야 하는 것은 사회적 징계에 가깝다.
소유주가 살지 않는 집은 무주택자를 위한 투자이고 투자에 대한 수익을 올리기 위해 시장이자율에 기준한 임대를 하게 된다. 다주택자가 많아지면 결과적으로 무주택자들의 선택 폭이 넒어지면서 주거 환경이 개선된다. 그리고 중대형 다가구주택을 중심으로 한 임대시장을 통해 평균적으로 양질의 주거 서비스도 제공해야 한다.
셋째, 시대의 변화에 따라 양도소득세도 유연하게 운용해야 한다. 양도소득세는 집을 늘려가는 가구에게는 가격 제한 없이 면제해 주어야 한다. 국민이 더 좋은 집으로 이사 가도록 하는 것이 국민의 주거 환경을 향상시키는 것이다. 이제 초고령화 시대가 왔다. 다운사이징을 위한 고령자들의 양도소득세도 면제해 주어야 한다. 노인들에게 인기가 높은 주택연금은 청년들이 들어갈 주택 수를 줄인다. 양도소득세 면제는 노후자금을 확보하게 하면서 사회적 노인 부양비를 줄여줄 수 있다. 그리고 노인 주택을 많이 만들어 입주시키는 것이 노인에 대한 사회적 부담을 줄이는 것이다.
넷째, 청년들에게는 내 집 마련을 위한 세제지원을 확대해야 한다. 이들은 부유층도 아니고 소득이 많은 것도 아니다. 그래서 주택 매입을 위한 융자도 어렵고 청약 순위에서도 밀리는 것이 현실이다. 청년들에게는 정부가 과감하게 주택융자를 해주고 이들에 대한 소득공제도 대폭 확대해 주어야 한다. 자녀가 늘어나면 방이 더 많은 집으로 이사할 수 있도록 세제지원 제도도 마련해 주어야 한다. 이는 세계 최저 수준인 0.7대 합계출산율도 높이는 효과도 나타낼 수 있다.
윤석열 정부는 주택시장의 목표를 주택 가격 안정에서 ‘국민이 만족하는 주거 서비스’로 전환해야 한다. 주택은 재산 형성 수단이지만 궁극적으로는 주거 서비스를 제공하는 수단이다. 모든 국민이 자신들의 생애를 통해 만족할 만한 주거 서비스를 안정적으로 제공받을 수 있다면 주택시장에 거품이 생기거나 꺼질 일도 없을 것이다.
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