두발 뻗고 편히 쉴 수 있는 내집을 하루라도 빨리 장만할 방법은 없을까.
요즘처럼 집값이 떨어져도 서민이 내집을 마련하는 것은 여전히 그림의 떡과 같다. 30대 초반의 한 회사원은 “해마다 치솟는 전세금을 마련하지
못해 결혼생활 4년 동안 세번이나 이사했다. 내집 마련의 꿈을 포기하자니 해마다 이사다닐 일이 아찔하고, 아무리 아껴 써도 내집을 장만할 만큼
돈을 모을 수 없어 앞날이 막막하다”고 하소연했다.
집 없는 서민에게 단독주택은 올려다보지 못할 만큼 비싸고, 기존 아파트에는 수천만원씩 프리미엄이 붙어 있다. 무주택 서민이 적은 돈으로 빨리 내집을 마련할 수 있는 길은 뭐니뭐니해도 아파트를 분양받아 그 집을 담보로 장기저리 융자를 얻는 길밖에 없다. 이 경우 주택은행을 이용하는 것이 가장 유리하다. 아파트를 분양받더라도 계약금과 중도금을 단기간에 마련하기란 쉽지 않다. 따라서 별도로 수익율이 높은 다른 저축에 가입할 필요가 있다.
근로자장기저축(3년제 연리 12.5%, 5년제 연리13%)은 가계우대 정기적금(3년제 연리 13%)과 이율이 비슷하지만 세금혜택이 있어 실제로는 16.56%의 금리효과가 있다. 이는 재형저축과 같은 수준이다. 그러나 재형저축과 달리 월 소득에 따른 가입제한이 없어 중산층 근로자가 이용하기 좋다.
한편 주택은행의 주택청약부금은 아파트 당첨을 기대할 수 잇는 데다 연리 11.5%라는 싼 이자로 최고 2천5백만원(노부모를 모시고 살 경우 3천만원)까지 융자받을 수 있다. 전용면적 25.7평이 넘는 큰 아파트를 욕심내지 않는 세대주에게는 주택청약부금처럼 유용한 저축상품이 없다.
2천만원 전세로 신혼살림을 시작한 경우
주택청약부금에 가입하는 사람은 3만원 이상 30만원 이내에서 마음대로 불입액을 정할 수 있다. 1순위자가 되려면 2년 이상 불입하되 불입 총액이 일정액을 넘어야 한다(서울·부산 3백만원, 기타 직할시 2백50만원, 그밖의 시·군 2백만원). 서울·부산지역에서 2년만에 1순위가 되려면 다달이 13만원 이상 부어야 한다(13만원×24개월=3백12만원). 3년(66개월) 이상 저축하면 주택구입자금 2천5백만원을 대출받아 20년간 분할상환할 수 있다. 이 경우 매달 25만6천6백7원씩 갚아나가야 하지만 여기에는 원금과 이자가 다 포함돼 있어 싸게 돈을 빌리는 셈이다. 월 1%라고 해도 2천5백만원에 대한 이자는 월 25만원에 이르기 때문이다.
2천만원짜리 전세로 신혼살림을 시작해 5년 이내에 내집을 마련할 계획을 갖고 있는 한 부부의 경우를 가정해보자(아래 그림 참조). 그들은 5년 만기 월 13만원을 붓는 주택청약부금과 근로자장기저축에 가입했다. 근로자장기저축에 들어 5년 뒤 1천5백만원을 타려면 매달 18만8천원을 불입해야 한다. 이 신혼부부는 앞으로 5년간 매달 31만8천원을 꼬박꼬박 월급에서 떼어 저축해야 한다. 그러면 2년 뒤 1순위자가 되어 아파트 분양신청을 할 수 있다. 당첨이 되면 1차중도금을 낼 시점부터 최고 2천5백만원까지 주택구입자금을 대출받을 수 있다. 아파트 당첨 전이라도 주택청약부금을 8개월 이상 납입할 경우 1천만원 한도내에서 전세자금을 빌려 쓸 수 있다.
이 부부가 결혼한 지 5년만에 새 아파트를 분양받을 경우 마련할 수 있는 자금은 6천7백80만원이 넘는다. 결혼 때부터 갖고 있던 전세금 2천만원, 주택구입자금 대출 2천5백만원(전세자금으로 1천만원을 미리 끌어썼을 경우 중도금 및 잔금으로 1천5백만원만 가능), 근로자장기저축 1천5백만원, 주택청약부금 납입액 7백80만원을 모두 합치면 6천7백80만원이 되며 여기에 주택청약부금에 대한 이자(연리 10%)가 보태진다. 현재 신도시 민영 아파트의 경우 분양가각 6천5백만원 안팎으로 분양가가 크게 오르지 않는 한 이들 부부는 5년 뒤 전용면적 25.7평 규모의 아파트를 장만할 수 있게 된다.
위와 같은 자금계획에는 분양가의 20%에 이르는 계약금을 어떻게 조달하는가가 빠져있다. 전용면적 25.7평의 신도시 민영 아파트 분양가가 6천5백만원 선이라고 할 때 계약금으로 1천3백만원쯤을 준비해야 하는데 무주택 서민 입장에서는 쉽지 않다. 그러나 저축금을 찾을 시점이 얼마 남지 않았다거나 중도금을 끌어쓸 수 있다면 시차를 고려한 자금 융통도 크게 어렵지 않을 것으로 보인다.
뒤늦게 주택청약부금에 가입한 사람에게까지 아파트 당첨 기회가 돌아올 수 있느냐하는 것도 문제이다. 그러나 지금 가입한 사람도 2년 뒤에는 1순위가 되므로 선배 가입자들과 똑같은 입장에서 경쟁을 하게 된다. 앞으로 분양될 아파트 물량도 적지 않다. 5대 신도시에는 아직도 분양되지 않은 국민주택 규모의 소형 아파트가 많이 남아있다(70쪽 도표 참조). 수도권의 경우 신도시 지역 이외에도 구리시·하남시 등에 대규모 주택단지가 들어서고 있으며 정부는 7차5개년계획 기간 중 매년 50만호씩 2백50만호를 공급할 계획이다. 그만큼 분양기회는 당분간 늘어날 전망이다.
이른바 인기 지역에서는 사람이 몰려 계속 신청해도 당첨이 안되는 경우가 있는 반면 비인기 지역에서는 미달사태가 빚어지는 것이
아파트 분양의 실상이이다. 다소 불편한 지역의 아파트라도 갖고 있으면, 그것을 발판으로 더 나은 내집 장만의 계획을 세울 수 있을 것이다.
주택구입자금을 한번 대출했더라도 집을 판 뒤 채무자 명의를 변경하면 새 집을 구입할 때 다시 2천5백만원을 빌릴 수도 있다. 결국 내집을 갖는
꿈의 실현 여부는 개인의 결단과 저축에 대한 의지에 달려 있는 셈이다.
