#1. 필자는 2007년 서울 강동구에 위치한 한 주거용 오피스텔 상가를 경매로 낙찰 받았다. 이런 곳은 주거용과 달리 상권이나 유동인구에 따라 수익률이 크게 달라진다. 잘못된 판단으로 공실 상태가 지속될 경우 대출 이자와 관리비 폭탄을 맞을 수 있지만, 반대로 잘만 활용하면 대박을 터뜨릴 수도 있다.

입찰 당시 이 물건은 대형 PC방으로 사용되고 있었다. 대지 지분과 건물 전용면적이 넓고, 주변은 강동성심병원을 비롯한 오피스 건물이 많은 상업지역이어서 평소 눈여겨봐왔던 곳이다. 권리분석을 해보니 임차인 정 아무개씨의 사업자 등록일이 말소 기준 등기보다 늦은 후순위였다. 낙찰금액 외에 추가로 들어가는 비용이 없었음에도 다섯 차례나 유찰돼 최저 매각가격이 감정가의 3분의 1까지 내려가 있었다. 그래서 현장조사를 더 꼼꼼히 했다. 이 과정에서 상가 소유자와 PC방을 운영하는 사람이 모두 임차인으로 기재된 정 아무개씨의 아들임을 알게 됐다. 입찰에 참가해 최저 매각가격보다 2800만원을 더 써 냈고, 단독으로 낙찰 받았다.

며칠 후 PC방 영업을 하는 둘째 아들을 만났다. 임차인은 기존 시설을 용도변경하며 지출한 공사비의 보상을 요구했다. 받아들일 수 없는 조건이었다. 잔금을 납부하며 소유권 이전과 동시에 임차인을 상대로 한 인도명령을 법원에 신청했다. 다시 임차인을 찾아가 상황을 설명했지만 소용이 없었다. 필자는 결국 서울동부지방법원에 강제집행신청 서류를 제출했다. 어지간하면 강제집행은 하지 않으려 했지만, 두 번을 만나 차분히 설명했는데도 받아들일 기미를 보이지 않았기에 내린 결정이었다.

상업용 물건이 좋은 이유는 임대를 위한 수리비용이 많이 들지 않는다는 점이다. 주거용의 경우 기본 인테리어를 해주는 경우가 많지만, 상업용은 임차인이 업종에 맞게 인테리어를 하기 때문이다. 이 물건은 유동인구가 많은 곳이라 월세 수익이 괜찮았고, 관리도 편했다. 보증금 5000만원에 월세 400만원으로 임대를 했고, 3년 9개월 후 5억원에 매도해 1500%의 수익을 냈다.

#2. 경매를 오래 해온 사람들도 지하층은 기피하는 경향이 있다. 하지만 지하층 물건을 잘 살펴보면 뜻밖의 수익을 올릴 수 있다. 필자는 2013년 서울 송파구의 오래된 다세대주택 지하층 입찰에 참가했다. 이 주택은 A동과 B동으로 나뉘는데, 몇 년 전 A동은 재건축을 통해 분양과 임대가 완료됐다. B동은 주민 반대로 무산됐다가 다시 재건축이 논의되고 있는 상황이었다.

동사무소에 전입세대 열람을 신청해 확인한 결과 소유자가 거주하는 주택으로 낙찰자에게 대항력이 없음을 확인했다. 지하층이라는 이유로 여러 차례 유찰되면서 최저 매각가격이 감정가의 절반가량으로 떨어져 있었다. 현장 조사를 통해 소유자가 1가구1주택자인 사실도 확인했다. 당시 조세특례법 제99조 2항은 몇 가지 조건을 충족하면 1가구1주택자의 소유 주택 구입자에게 취득 후 5년간 발생한 양도 차익에 대해 양도소득세를 100% 감면해줬다.

해당 물건 주변의 단독주택 평균 매매가격은 대지권 비율 면적당 1800만~2000만원 내외였고, 신축 다세대주택은 대지권 비율 면적당 3200만원 내외였다. 그래서 이 물건은 1100만원 내외에서 낙찰 받는다면 향후 재건축 시 건축비를 제외하고도 상당한 이익을 얻을 것으로 판단해 입찰했다.

명도 과정에서도 아무런 마찰이 없었다. 매각 허가 결정과 이에 대한 확정 판결을 거치고 낙찰금 전액을 납부한 후, 소유권을 이전하고 인도명령을 신청했다. 소유자에게 소정의 이사비용을 지급하기로 합의한 후, 다툼 없이 명도를 완료했다.

지하층도 잘만 활용하면 짭짤한 수익

기본적인 인테리어만으로 집수리도 완료했다. 이 집은 장기 보유가 아닌 단기 임대 후 매매하는 것이 전략이어서, 임대를 빨리 주는 것이 관건이었다. 주변 시세보다 월세를 적게 받더라도 최대한 빨리 임대를 줘서 초기 투자비를 회수하는 것을 목표로 삼았다. 집 상태가 다른 곳과 비교해 나쁘지 않다면, 임차인은 단돈 몇 만원만 싸도 그 집을 택한다. 그래서 금방 임대를 줄 수 있었고, 낙찰 후 1년 만에 매매함으로써 차익을 남겼다.

어떤 사람은 경매가 너무 어려워 아무나 할 수 있는 것이 아니라고 말한다. 잘못하면 시간 낭비에 돈까지 날릴 수 있다며, 주변에서 경매하려는 사람을 뜯어말리기도 한다. 또한, 힘없고 억울한 상황에 놓인 임차인을 내쫓는 비인간적인 행동이라며 비난하는 사람도 많다. 심지어 경매는 이른바 ‘조폭’들과 관련돼 있어 잘못하면 명도 과정에서 신체적 위협을 당하거나 사고를 겪을 수 있다고 생각하는 사람도 있다.

하지만 17년간 경매를 업으로 삼아 인생을 바꾼 사람으로서, 필자는 당당히 말한다. 앞서 언급한 모든 것은 경매에 대한 ‘오해’일 뿐이라고. 우선 경매를 모르는 사람들은 경매의 권리분석이 어렵다고들 한다. 물론 틀린 이야기는 아니다. 권리분석은 파고들자면 정말 머리 아프고 어렵다. 하지만 그렇게까지 공부할 필요는 없다. 경매 물건은 ‘특수 물건’과 ‘일반 물건’으로 나눌 수 있는데, 머리가 깨지도록 공부해야 할 분야는 ‘특수 물건’이다. 일반 물건은 권리분석이 무척 간단하다.

먼저 등기부상의 말소(소멸) 기준이 되는 권리를 찾고 인수할 권리가 있다면 입찰을 하지 않으면 되고, 낙찰자가 낙찰금 외에 인수할 권리가 없다면 입찰하면 되는 구조다. 이런 일반 물건만으로도 투자금 대비 몇 배의 수익을 낼 수 있는 것이다.

반면, 특수 물건의 권리분석은 몇 년간 경매를 해왔다는 사람들도 어려워한다. ‘하이리스크-하이리턴(High Risk-High Return)’이라는 말처럼, 특수 물건은 어렵고 실수할 수 있는 요소가 많은 만큼 성공했을 때의 수익도 크다. 하지만 이미 말했듯이 권리분석이 너무 어렵다. 권리분석이 어렵다는 것은 실수할 가능성이 크다는 말이고, 이는 곧 손해를 보게 될 가능성도 크다는 뜻이다. 경매를 처음 시작하는 사람은 이런 특수 물건에는 입찰하지 않으면 그만이다.

두 번째로 경매에 대한 오해 중 하나가 ‘위험하다’는 편견이다. 사람들은 크게 두 가지 의미에서 경매가 위험하다고 말한다. 첫째, 물건을 잘못 고르거나 법을 잘 몰라서 돈을 날리게 되는 금전적 위험이다. 둘째, 낙찰 후 원래 살고 있던 임차인을 내보내는 과정에서 발생할 수 있다고 생각하는 신체적·물리적 위험이다. 하지만 둘 다 그냥 오해일 뿐이다.

전자의 경우 권리분석만 제대로 한다면 문제 될 것이 없다. 경매 초보자는 일반 물건에만 입찰하면 되고 인수 사항이 있다면 처음부터 입찰을 하지 않으면 된다. 후자의 경우는 낙찰을 받고 소유권 이전 후 임차인들에 대한 명도 부분을 이야기하는 것으로 이 또한 어렵지 않다.

문제는 보증금을 한 푼도 배당 받지 못하는 임차인이나 전 소유자, 채무자 등인데 이들과도 강제집행비용 대신 이사비를 지불하는 조건으로 명도를 쉽게 받을 수 있다. 일반적으로 경매 물건의 전용면적을 기준으로 평당 10만원을 이사비용으로 지급한다. 이는 강제집행비용과 비슷한 수준이다. 이왕이면 강제집행을 하는 것보다 이사비용을 지불하고 협의해서 명도를 받는 것이 더 낫다.

경락대출 통해 초기 투자비용 해소

마지막으로 경매는 자기 자본이 많이 들어갈 것이라고 생각하는 사람이 많다. 실상은 다르다. 경매로 낙찰 받은 사람이 신용상 문제가 없고, 해당 물건이 6억원 이하 LTV(담보가치인정비율)나 DTI(총부채상환비율)의 적용을 받는 물건이 아니라면, 낙찰가의 80%까지 은행 대출이 가능하다. 이를 경락잔금대출, 줄여서 경락대출이라고 한다.

경락대출을 이용하면 초기 비용을 크게 줄일 수 있다. 더구나 경락대출은 이자가 3~4% 수준이다. 전용면적 40㎡(12평)에 방 2칸, 감정가 1억원짜리 다세대주택을 경매로 8000만원에 낙찰 받았다고 가정해보자. 이후 들어갈 취득세와 집 수리비용 등을 제외하더라도 부담이 되는 액수다. 하지만 경락대출을 이용하면 낙찰가의 80%인 6400만원 정도를 대출받을 수 있다. 낙찰자는 낙찰가의 20%인 1600만원에, 추가로 취득세와 법무사 비용 등 120만원 정도만 내면 된다.

 

 

초보자가 알아야 할 경매 6단계   부동산 경매를 시작하려는 사람들은 대부분 접해보지 않은 일에 두려움을 느낀다. 하지만 부동산 경매는 일반인이 생각하는 것보다 쉽게 접근할 수 있다.  1단계  자신의 투자 목적에 맞는 물건을 찾아 권리분석을 해야 한다. 권리분석에서 가장 중요한 사항은 낙찰 받은 후에 추가로 인수할 사항이 있는지 여부를 파악하는 것이며, 자기가 가지고 있는 자본에 맞는 물건을 찾는 것이다.  2단계  낙찰대금 외에 추가로 인수할 권리가 없다면 현장 답사를 통해 물건의 시세를 조사하는 일이다. 이 단계가 다른 무엇보다도 중요하다. 낙찰을 받았다 하더라도 급매와 비슷하거나 시세보다 높은 가격에 낙찰을 받았다면 투자에 실패한 것이다.  3단계  권리분석과 시세 조사가 끝났으면 입찰 기일에 맞춰 입찰에 참여하는 것이다. 입찰 법정에 도착하면 제일 먼저 알아봐야 할 것이 입찰 게시판에서 해당 경매 사건의 기일이 변경되거나, 유치권이 추가되거나 매각물건명세서와 다른 내용이 있는지 확인하는 작업이다. 이후 낙찰을 받았다면 경매절차법의 정해진 순서에 따라 상황별로 처리하면 된다. 낙찰 후 일주일 간격으로 낙찰허가결정과 낙찰허가결정에 대한 확정, 대금지급기한통지서 발송 등을 거쳐 기한 안에 대금을 납부한다. 낙찰대금을 완납하면서 해당 물건의 소유자·채무자·임차인 등에 대한 인도명령신청서를 접수한다.  4단계  명도 과정이다. 앞서 말한 것처럼 세입자 중에도 여러 경우가 있다. 보증금 전액을 배당 받는 사람 또는 보증금 중 일부만을 배당 받는 사람, 보증금을 한 푼도 건지지 못하는 임차인 등이다. 상황에 맞게 임차인들과 협의한다.  5·6단계  집 수리 과정과 매매, 임대를 통한 수익 창출 과정이 있다.