Q. 옥탑방에 전세를 얻어 이사를 한 다음날 바로 전입신고를 했습니다. 그런데 주위 사람들이 “옥탑방은 통상 무허가 건물이라 전입신고를 해도 나중에 전세보증금을 못 돌려받는다”고 하더라고요. 사실인가요?
A. 보증금을 돌려받을 수 있다.
무허가나 미등기 건물에도 주택임대차보호법이 적용된다. 따라서 불법 건물인 옥탑방 역시 실제로 거주하고 전입신고를 하면 전세보증금을 보호받을 수 있다. 사례에서 질문자가 ‘전입신고를 했다’고 밝힌 것으로 미뤄보아 보증금을 돌려받을 수 있다. 단 전입신고를 할 수 없는 경우도 있다. 이는 옥탑방이 다세대주택의 일부인지, 다가구주택의 일부인지에 따라 다르다.
다세대주택의 경우 연립주택이나 아파트처럼 구분하여 등기가 된다. 하지만 다가구주택은 한 개의 집안에 방만 따로 쓰는 것과 같아서 별도의 구분등기가 되지 않는다. 즉 다세대주택은 각각이 독립되어 거래가 되고 주민등록도 별도로 할 수 있는 반면, 다가구주택은 여러 사람의 주소가 한 지번으로 되어 있어 전체를 하나의 건물로 간주한다.
대부분의 옥탑방은 불법 건축물이다. 따라서 다세대주택의 무허가 옥탑방은 별도의 구분등기가 불가능하다. 이 경우 전입신고 자체가 안 되므로 보증금을 보호받지 못한다. 가끔 집주인이 ‘세입자에게 전입신고를 다른 곳에 해 줄테니 걱정마라’고 유혹하는 경우가 있는데, 실제 거주지와 주민등록상 거주지가 다른 경우 법적 보호를 받을 수 없으니 소용없다.
따라서 옥탑방에 세를 들 때는 가능한 한 중개업자를 통해 계약하는 것이 좋다. 만약 그렇지 못할 경우 본채의 건축물 대장을 떼어봐서 다세대인지, 다가구인지를 반드시 사전에 살펴봐야 한다. 다세대주택의 경우 무허가 옥탑방은 전입신고를 못해 보호가 안 되니 보증금을 많이 걸지 말고 되도록 월세로 사는 것이 좋다.
다가구주택의 옥탑방은 비록 무허가라도 지번으로 전입신고가 가능하므로 보증금을 보호받을 수 있다. 다가구주택에 전입신고를 할 때는 지번까지만 기재하면 된다. 이 경우 반드시 등기부등본이나 건축물 대장을 확인해야 한다. 둘 중 하나라도 맞아야만 보호받게 된다. 반면 다세대주택은 각 세대별 등기가 이뤄지기 때문에 주소는 물론 호수까지 정확하게 써야한다. 가끔 대문에 붙어 있는 호실이 등기부등본과 달라 보호받지 못하는 경우도 종종 있기 때문이다.
