투기 지역 아파트는 손대지 마라:이번 조처의 핵심은 부동산값이 급등하거나 급등하리라고 예상되는 지역을 투기 지역으로 지정해 양도소득세 부담액을 크게 늘리는 것이다. 투기 지역 내 주택에 실거래가액으로 양도세를 물리고, 기본 세율(9∼36%)에다 탄력 세율(상하 15%)을 적용해 양도 차익에 대해 최고 51%(주민세 포함시 56.1%)의 세금을 물린다.
이익의 절반 이상을 국세청 금고로 가져가겠다는 뜻이다. 이 세상에서 가장 확실한 피임법이 금욕이듯이 양도세를 피하는 방법은 투기 지역 아파트(특히 고가 주택)를 사지 않는 것이다. 이제 투기 지역의 아파트는 주식으로 치면 관리 종목이 되었다. 물론 펀더멘털이 나쁘지는 않지만, 시중 유동성 잉여에 따른 단기간의 가격 급상승으로 거품이 생길 가능성이 있는 데다 세제상 각종 불이익까지 받을 수 있는 국세청 감시 종목이 된 것이다. 따라서 이 부동산 종목에 대한 거래는 가급적 피하는 것이 좋다.
2주택 소유자는 투기 지역이 아닌 곳의 아파트를 먼저 팔아라:자신이 소유한 아파트가 투기 지역에 포함되었다고 해서 우울해 할 필요는 없다. 다른 지역에 비해 아파트값이 크게 올랐다는 뜻이기 때문이다. 문제는 2주택 소유자이다. 그러나 그에게도 틈새는 있다. 양도하는 주택이 고가 주택(실거래가 6억원 초과)에 해당하지 않고 1가구 1주택이면 양도세는 면제된다. 따라서 주택을 2채 가지고 있는 경우, 투기 지역이 아닌 곳에 있는 주택을 먼저 팔아라. 그리고 기준 시가에 따라 양도세를 내라. 기준 시가는 시가의 70∼80%이므로 그만큼 양도세가 적다. 1가구 1주택 요건을 갖춘 뒤 투기 지역 내 나머지 주택을 양도하면 과세를 피할 수 있다.
영수증을 꼼꼼히 챙겨라:요즘은 부지런하고 꼼꼼히 챙기는 사람이 돈 버는 세상이다. 영수증을 제대로 챙기면 연말정산 때 세금을 많이 돌려받을 수 있는 것과 마찬가지로 양도소득세도 절감할 수 있다. 기준 시가로 양도소득세를 계산할 때는 취득가액의 3%만 필요 경비로 인정해 양도 차익에서 공제해준다. 그러나 실거래가로 세금을 매길 때는 취득가액의 3% 제한에 관계없이 실제 지출된 비용을 모두 공제해 준다.
따라서 필요 경비로 인정받을 수 있는 관련 서류를 잘 보관해야 한다. 거주하면서 들어간 집 수리 비용과 부동산 중개 수수료, 채권 할인 비용 등이 필요 경비로 인정된다. 일반적으로 부동산을 취득하면서 법에 따라 매입한 국민주택 채권 등은 할인해 일부 손해를 보면서 되파는 경우가 많다. 이때 발생한 손실액도 필요 경비로 인정해준다. 여기서 주의할 것은 채권을 은행이나 증권사 등 금융기관을 통해 팔아야 인정받을 수 있다는 점이다.
매도자에게 협조하면 나중에 화를 입는다:아파트 등 부동산을 사고팔 때, 주위에서 흔히 발생할 수 있는 일 중의 하나가 세금 부담을 최소화할 목적으로 거래 금액을 서로 조작하는 것이다. 예를 들어 매수자가 매도인의 양도세 부담을 줄여 주려고 실제 거래 금액 8억원을 7억원으로 낮추어 계약서를 작성하면 어떻게 될까? 물론 매도인의 양도세 부담은 줄어든다. 그러나 매수인의 취득가액은 7억원이 된다. 이렇게 되면 나중에 매수인이 부동산을 팔 때 양도 차익이 그만큼 늘어나 세금 부담이 커진다.
