2014년 부동산 시장은 최경환 경제부총리 겸 기획재정부장관의 강력한 주택 경기 활성화 대책과 이로 인한 주택 거래 상승세 전환으로 대변된다. 위례·동탄2·미사강변도시 등 신규 분양 시장의 청약 과열 조짐과 기존 주택 시장의 부활도 관심을 가질 만했다. 임대차 시장에서는 전세 물량이 크게 줄어들고 월세 물량이 늘어나면서 전세 시대가 저무는 것도 주목할 만하다.
올해 주택 시장의 이슈메이커는 최경환 부총리였다. 그는 등장부터 강력했다. 지난 6월13일 경제부총리로 지명되자마자 “내수 활성화를 위해서는 주택 경기 회복이 시급하고 곧 주택대출 규제 등 규제 완화에 나서겠다”며 주택대출 규제 완화에 나섰다.
그는 취임 후 일주일여 만인 7월24일 경제 활성화 대책(7·24 대책)을 통해 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV)을 지역이나 금융권역 구분 없이 각각 70%와 60%로 조정했다. 주택 시장은 즉각 반응했다. 최 부총리가 등장하자마자 수도권 매매가격 변동률은 수년간의 침체를 딛고 7월부터 곧바로 상승세로 반전했다. 정부의 주택 경기 부양 의지는 여기서 그치지 않았다. 9월1일에는 재건축 연한 단축과 안전진단 완화, 수도권 청약통장 1순위 자격 완화 등을 내놨다. 10월30일에는 임대주택 공급을 늘리겠다는 내용의 10·30 대책을 발표했다.
정부의 이 같은 잇따른 부동산 정책에 힘입어 수도권 주택 시장은 본격적인 반등을 시작했다. 수도권 주택 시장은 지난해 10월 상승세로 전환했지만 본격적인 반등세로 이어지진 않았다. 그러나 최 부총리가 등장해 부동산 대책을 잇따라 발표하면서 9월과 10월에는 상승 폭이 각각 0.35%를 기록하기도 했다.
이로 인해 수도권 아파트 매매가격은 올 들어 11월까지 1.68% 상승했다. 수도권 아파트 매매가격이 2010년(-2.89%), 2011년(0.38%), 2012년(-3.88%), 2013년(-1.74%)까지 2011년을 제외하고 줄곧 마이너스를 기록했던 것을 감안할 때 사실상 5년 만에 반등한 것이다. 특히 서울은 올해 들어 11월 말까지 1.08% 상승해 지난 2009년(2.58%) 이후 5년 만에 올랐다. 수도권에서는 버블세븐으로 지목되며 고점 대비 반 토막 수준까지 떨어졌던 성남이 3.57% 급등했으며 용인도 3.59%가 올랐다. 이들 두 지역은 2007년 이후 7년 만에 본격적인 상승세를 탔다.
주택 거래량도 늘어났다. 국토교통부에 따르면 11월 말까지 전국 주택 매매 건수는 91만4000건으로 집계됐다. 이 같은 추세라면 연말까지 100만건을 넘겨 2006년 이후 8년 만에 최고치를 기록할 전망이다.
기존 주택 시장도 하반기 들면서 거래가 활발히 일어났지만 위례·동탄2·미사강변도시 등 유망 지역 신규 분양 시장에서는 청약 과열 우려까지 제기됐다.
이 같은 청약 열풍은 내년부터 수도권 청약 1순위 자격이 청약통장 가입 후 1년으로 완화되면서 경쟁이 치열해지기 전에 유망 단지에 청약하려는 사람이 늘어났기 때문으로 분석됐다.
실제로 GS건설이 11월 공급한 위례자이는 일반 공급 451가구 모집에 1순위에서 무려 6만2670명이 몰려 평균 139 대 1이라는 기록을 세웠다. 특히 전용면적 134.5㎡는 4가구 모집에 1478명이 청약해 경쟁률 369.5 대 1을 기록했다. 또 삼성물산이 부산에서 처음으로 래미안 브랜드로 공급한 래미안 장전은 특별 공급을 제외한 958가구 모집에 1순위에서만 14만63명이 몰려 평균 146 대 1을 기록했다. 동탄2신도시와 미사강변도시에서도 청약을 시작하는 단지마다 1순위 마감 행진을 이어갔다. 이런 열풍으로 위례신도시는 분양권 웃돈(프리미엄)이 1억원 안팎에 달하고 있으며 동탄2신도시와 미사강변도시 등도 분양권 프리미엄이 2000만~5000만원이나 붙었다.
부동산114에 따르면 전국 아파트 평균 청약률은 6.67 대 1을 기록했다. 이는 지난해 평균 2.74 대 1의 3배에 달하는 것이다. 하지만 이 같은 청약 열풍도 지역에 따라 양극화를 보였다. 지방에서는 광주·대구 등에서 수십 대 1의 청약 경쟁률을 기록했지만 전남·강원 등은 미분양을 간신히 면하는 수준이었다. 서울에서도 강남·서초·송파 등 강남 3구는 단지마다 수십 대 1의 청약률을 나타냈지만 강북권은 일부 단지에서 청약 미달을 빚기도 했다.
청약 과열은 신도시 지역 점포 겸용 단독주택 용지까지 이어졌다. 내 집에 살면서 아래층은 상가를 만들 수 있어 노후를 준비하는 중장년층이나 아파트를 벗어나려는 사람들의 관심이 높아지면서 청약 경쟁률이 수백 대 1에 달하는 경우가 다반사였다. 지난 9월 위례신도시에서 공급한 점포 겸용 단독주택 용지 45개 필지 청약엔 1만7000명 넘게 몰렸다. 청약금만 5000억원이 들어왔다. 하남시에서 11월에 공급된 점포 겸용 단독주택 용지는 96개 필지에 1만4000명이 몰리면서 청약 경쟁률이 146 대 1을 기록했다. 최고 경쟁률은 2674 대 1이었다. 시흥목감지구와 김포한강신도시에서 공급된 점포 겸용 단독주택 용지도 각각 최고 519 대 1과 266 대 1의 경쟁률을 나타냈다. 수도권만이 아니었다. 11월 강원 원주시 상가주택 용지도 평균 경쟁률이 245 대 1을 기록했다.
올해는 주택 임대차 시장에도 큰 변화가 일어났다. 저금리로 전세 주택이 빠르게 월세로 전환되면서 전세난이 더욱 심해졌다. 정책금리가 2.0%까지 떨어지면서 집주인 입장에서는 전세보증금을 은행에 넣어봐야 이자 수입이 없고 마땅한 투자처를 찾기도 힘들자 전세 주택을 월세로 돌리는 경우가 많아져서다. 국토교통부 조사에 따르면 올 들어 10월 말까지 이뤄진 임대차 계약 10건 중 4건이 월세로 나타날 정도로 월세 전환 속도가 가팔라졌다.
이 같은 현상은 정책으로도 반영되고 있다. 정부는 10월30일 전·월세 대책(10·30 대책)을 발표하면서 “월세화 흐름을 인위적으로 막기는 어려우며 정부가 개입하는 데도 한계가 있다”고 말해 앞으로 주택 임대차 시장에 대한 정책 방향이 월세에 초점이 맞춰질 것을 예고했다.
서승환 국토교통부장관은 “12월 중 발표되는 2015 경제 운용에서 큰 방향을 밝히고 내년 초 세부내용을 담을 것”이라며 “이때 대책이 우리나라 임대주택 정책사에 변곡점이 될 것”이라고 말했다.
