무주택자는 청약에 도전…침체 장기화 땐 낙폭 커질 것
[편집자 주] 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)이 세계경제를 패닉으로 몰아넣고 있다. 또다시 공포가 세상을 지배하는 시대가 온 것이다. 흔히 경제는 사람 몸에 비유된다. 기초체력이 튼튼한 사람일수록 코로나19 감염성이 낮다는 것은 누구나 잘 아는 사실이다.
경제도 마찬가지다. 코로나19에 미국과 유럽 증시가 속수무책으로 당하는 것은 그만큼 이들 국가 경제의 기초체력이 튼튼하지 못했다는 방증이다. 경제 전문가들은 “과거 글로벌 금융위기가 ‘종양’이라면 지금의 코로나19 사태는 돌연사 위험이 높은 ‘심근경색’과 같다”고 말한다.
그러나 위기 속에도 기회는 있다. 성공한 투자자들은 모두 위기 속에서 기회를 찾았다. 워런 버핏과 함께 버크셔 해서웨이를 세운 버핏의 40년 지기 찰리 멍거는 “장기적으로 뛰어난 투자 성적을 얻으려면, 단기적으로 나쁜 성적을 견뎌내야 한다”고 말했다. 그의 평생 파트너 버핏도 “우리는 비관론이 있을 때 투자하고자 한다. 우리가 비관론을 좋아해서가 아니라, 비관론 덕분에 주가가 싸지기 때문”이라고 강조한 바 있다.
코로나19가 만든 ‘코로노미(코로나19와 이코노미 합성어) 쇼크’ 시대, 개인과 기업은 어떻게 대처해야 할지, 생존법을 분석해 봤다.
코로나19가 ‘팬데믹(세계적 대유행)’으로 번지면서 글로벌 경제가 요동치고 있다. 우리나라 역시 금융시장과 실물경제가 동시에 타격을 받고 있는 복합적인 위기에 처했다. 부동산 전문가들은 현 상황을 사상 초유의 ‘보건 위기’라고 진단했다. 글로벌 악재와 국내 경기 위축이 지속되는 상황에서 부동산만 살아남을 수는 없다는 시각이 지배적이다. 1998년 외환위기나 2008년 금융위기 때처럼 부동산 시장이 폭락할 수 있다는 전망도 나온다. 이에 따라 시중에 떠도는 유동자금도 갈피를 잡지 못하고 있는 모습이다.
국내 부동산 시장 이미 조정 국면
전문가들의 의견을 종합해 보면, 부동산 시장의 향방은 코로나19 추이에 따라 결정될 가능성이 크다. 비관론과 낙관론, 두 가지 시나리오가 거론된다. 먼저 코로나19가 장기화할 경우 2008년 글로벌 금융위기 이후 겪은 부동산 폭락이 재현될 수 있다는 우려가 나온다. 실제로 강남구 은마아파트와 송파구 잠실주공 5단지는 4개월간(2008년 9~12월) 20%가량 하락했다. 또 다른 시나리오는 코로나19 공포가 조기 종식될 경우 해프닝으로 끝날 수 있다는 것이다. 전문가들은 전자로 갈 확률이 높다는 반응이다.
특히 코로나19가 과거 경제위기와 다르다는 점에 전문가들은 주목하고 있다. 코로나19가 현재 실물경제에 영향을 미치고 있는 만큼 향후 매수심리가 크게 위축될 수 있다는 것이다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “2008년과 지금의 차이는 ‘허상인 위기’냐, ‘손에 잡히는 위기냐’로 나뉜다”며 “글로벌 금융위기의 경우 금융시장의 신용경색 문제였지, 실물경제가 무너진 상황은 아니었다”고 말했다. 이어 “신용 문제가 해결된 이후 경제위기가 사라졌고 폭락했던 서울 아파트값도 1년 만에 고점에 가까운 가격까지 회복됐다”며 “하지만 지금은 실물경제까지 영향을 미치고 있어 회복이 더딜 수 있다”고 말했다.
과거 사스(SARS·중증급성호흡기증후군), 메르스(MERS·중동호흡기증후군) 때와 국내 경제 상황이 다르게 돌아가고 있다는 점도 주목할 부분이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “지금까지 사스·메르스 같은 전염병으로 집값이 조정받은 일은 없었다”며 “당시에는 거시경제 충격이 별로 없었지만, 이번에는 거시경제 전반에 영향을 미치고 있다”고 우려감을 나타냈다.
전문가들은 부동산 시장이 올해부터 이미 조정 국면에 들어간 점에 주목하고 있다. 실제로 정부 규제에도 버텼던 서울 강남4구 아파트 값은 약 1년 만인 3월 둘째 주 하락으로 전환했다. 하락세는 하반기부터 이어질 것으로 예상했다. 코로나 사태가 장기화하면 낙폭은 더 클 수 있다. 특히 강남권 재건축 시장과 마·용·성(마포·용산·성동) 등 집값이 크게 올랐던 지역 위주로 크게 떨어질 것으로 예상된다. 이후 풍선효과가 반영됐던 수도권, 지방으로 번질 전망이다.
심 교수는 “지난해 집값이 너무 빨리 움직이면서 적정 수준 이상으로 뛰어오른 ‘오버슈팅’ 국면에 진입했다”며 “과열 이후엔 반드시 조정이 오고, 지금이 바로 그 시점”이라고 지적했다. 이어 “조정 시기를 거친 미국과 달리 한국은 가계부채가 계속 늘어나면서 버블을 조정할 기회가 없었다”며 “국내 주택시장이 조정을 받아야 할 현 시점에 코로나19 사태까지 터지면서 집값이 떨어진다면 하락폭은 더 커질 것”이라고 전망했다.
전문가들은 코로나19 사태가 진정될 연말까지는 실수요자들이 시장을 관망할 필요가 있다고 입을 모았다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “보건 위기라는 게 그동안 한 번도 시스템이나 경제에 영향을 크게 준 적이 없기 때문에 어느 정도까지 전이될지 전문가들도 예측할 수 없는 상황”이라며 “해외에서 코로나19가 무서운 기세로 확산되고 있는 만큼 가격의 변동폭이 커질 수 있다. 바로 매수에 들어가기보다는 가격의 추이나, 코로나19가 경제에 미치는 영향을 보고 의사결정을 하는 게 좋을 것”이라고 조언했다.
보수적으로 접근하되 수요자들 특성에 맞게 전략적으로 대비해야 한다는 의견도 나온다. 필명 ‘빠숑’으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장은 기존 주택에서 새로운 주택으로 갈아타는 1주택자의 경우 ‘집값이 떨어질까를 고민하기보다는 어떻게 살 수 있을까’를 고민해야 한다고 조언한다. 김 소장은 “실수요자이기 때문에 집값 하락을 고민하기보다는 전략적인 바꿔타기가 필요하다. 보유세 인상 영향으로 시장에 나올 급매물들을 눈여겨볼 필요가 있다”며 “매수 우위 시장이니만큼 기존 주택을 매도하고, 집을 매수하는 ‘선 매도, 후 매수’ 방법도 고려할 만하다”고 말했다.
집값 하락 고민보다 전략적 바꿔타기 필요
무주택자들은 하락 가능성이 큰 기존 주택을 매입하기보다 분양시장을 눈여겨볼 필요가 있다. 현재 분양시장에는 주택도시보증공사(HUG)의 강력한 분양가 규제로 주변 시세보다 낮은 가격으로 신축 아파트들이 등장하고 있다. 아울러 정부도 민간택지 분양가 상한제를 예고하고 있어 분양가는 더 낮아질 전망이다. 김 소장은 “경제위기와 상관없이 청약시장은 이미 기존 시세 대비 낮은 가격으로 나오기 때문에 부담이 적은 편”이라며 “가점이 높은 무주택자들은 무조건 넣는 게 현명한 ‘내 집 마련’ 방법”이라고 설명했다.
다주택자들은 주택 매도가 힘들 것으로 예상되는 만큼 임대사업자 등록이나 증여를 고려해 볼 필요가 있다. 양도세 중과 한시적 유예 시한이 오는 6월까지인 데다, 보유세 과세 기준일이 6월1일이라는 점을 감안하면 5월까지는 불필요한 물건을 정리하는 게 최선이다. 하지만 현재 부동산 시장의 거래량이 급증하는 등 매수자 우위 성향이 뚜렷한 만큼 매도가 쉽지 않을 전망이다. 또 부부 간 증여나 공동명의 등을 고려해 볼 수도 있다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “다주택자의 양도세가 62%에 달하는데 증여세는 이보다 훨씬 낮으니 부부나 세대 분리한 자녀에게 증여하는 게 세금 면에서 유리하다”고 설명했다.
Summary
▶ 코로나19로 실물경제 영향 향후 매수심리 크게 위축
▶ 코로나19 사태 진정되는 연말까지 실수요자 시장 관망할 필요
▶ 1주택자의 경우 집값 하락보다 매수 타이밍 고민해야
▶ 무주택자, 기존 주택 매입보다 분양시장 눈여겨볼 필요
▶ 다주택자, 임대사업자 등록이나 증여 등 고려해 봐야
