Q. 서울 마포구 오피스텔에 살고 있는 직장인입니다. 최근 경기도 분당 쪽으로 이직을 하게 돼서 회사 근처로 집을 옮기려고 준비 중이었습니다. 때마침 임차 기간도 끝났고요. 그런데 집주인이 “사정이 있어 당장 보증금을 주기가 어렵다”고 하더라고요. 못 버티고 이사를 가버리면 보증금을 지킬 수 있는 대항력을 잃어버리는 걸로 알고 있습니다. 대체 어떻게 해야 할까요?
A. 임차권등기명령 제도를 이용하면 된다.
임차권등기는 주소지를 옮기면서도 임차권의 대항력을 유지할 수 있는 방법이다. 이를 신청하면 근저당이나 전세권처럼 건물 등기부에 임차권을 설정할 수 있다. 동시에 소유권이나 재산권처럼 누구에게나 절대적인 효력을 갖게 된다. 단 경매를 신청할 권한까지는 인정되지 않는다. 임차권등기는 집주인과 세입자가 서로 협의 하에 할 수도 있다. 민법상 세입자는 집주인에게 임차권등기에 협력할 것을 청구할 수 있다.
그런데 임대차 기간이 끝났는데도 집주인이 보증금도 내주지 않고, 임차권등기에도 협력하지 않을 때는 어떻게 해야 할까? 이럴 경우 민법에 따라 소송을 제기할 수 있다. 하지만 시간이 많이 걸리고 비용도 만만치 않게 든다. 그래서 주택임대차의 경우 간단히 법원에 임차권등기를 신청할 수 있다. 이를 ‘임차권등기명령’ 제도라고 한다. 세입자가 임차권등기를 신청할 경우, 법원이 집주인의 협력 여부와 상관없이 일방적·강제적으로 등기를 명령하는 것이다.
임대차 기간이 끝나고도 보증금을 받지 못한 세입자는 집의 주소지를 관할하는 지방법원·지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 신청서에는 △신청 취지 및 이유 △집에 대한 정보 △세입자의 자격(세입자가 대항력을 얻었거나 보증금 우선변제권을 취득한 경우 그 사실) △그 밖에 대법원 규칙으로 정해진 사항 등을 적어야 한다.
만약 법원이 임차권등기명령 신청을 기각한다면 세입자는 항고할 수 있다. 세입자는 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 얻게 된다. 다만 세입자가 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 갖고 있다면 해당 권한은 그대로 유지된다. 또 세입자는 임차권등기명령 신청과 그에 따른 비용을 집주인에게 청구할 수 있다. 한편 임차권등기가 완료된 주택을 나중에 임차한 또 다른 세입자는 우선변제권을 가질 수 없다.
