Q. 강감찬씨(가명)는 울산에 아파트 한 채를 분양받았다. 그런데 이후 경기침체로 분양이 잘 안되자 시행사에서는 강씨가 살 때보다 3000만원을 할인해 분양을 했다. 먼저 돈을 낸 것도 억울한데 그 뒤 가격까지 내려가자, 강씨는 손해봤다는 생각에 참을 수가 없었다. 손해배상청구를 하고 싶은데 승소할 수 있을까?
A. 패소할 가능성이 높다.
아파트 분양사업의 성패는 분양이 제대로 되는지의 여부에 달려 있다. 분양을 시작했는데 시간이 지나도 분양되지 않을 경우 시행사 입장에서는 자금압박으로 파산할 수도 있다. 그래서 자금압박에 처한 분양사는 할인을 해서라도 다 분양하려고 할 것이다. 반면 이미 분양받은 수분양자 입장에서는 공평하지 않다고 생각할 수밖에 없다. 이런 일이 발생하면 분양사와 입주자 사이에 미분양 아파트 할인으로 인한 갈등이 불거지기 마련이다.
위 사례는 실화다. 강씨는 2010년 잔금 선납 등을 조건으로 기존의 분양가보다 3000만원 가량 할인된 가격에 울산 남구의 A아파트를 분양받았다. 그런데 이후 A아파트의 시행사인 B사는 미분양된 아파트 물량을 해소하고자 가격을 더 내려 최초 분양가보다 33% 싼 값에 분양을 실시했다. 이에 강씨를 포함한 수분양자들은 “B사가 우리들과 아파트 분양 계약을 맺을 때 ‘미분양이 발생해도 추가적인 아파트 할인은 없을 것’이라고 약속했다”면서 이를 어긴 B사를 상대로 손해배상소송을 냈다. 하지만 2013년 재판부는 분양사인 B사의 손을 들어줬다.
재판부는 분양업무를 진행하며 미분양 세대 처리를 위해 방법을 모색하는 차원에서 매매대금의 액수나 지급시기 등을 결정하는 것은 원칙적으로 피고인 B사의 계약자유 영역에 속한다고 봤다. 이에 따라 미분양 아파트 할인을 B사의 권리남용으로도 볼 수 없다고 해석했다. 그리고 B사가 강씨 등에게 “미분양 아파트 할인이 없을 것이라는 약속을 했다”는 부분과 관련해선 아파트 분양업무의 성격상 경제 사정의 변화로 자사의 피해를 줄이고자 어쩔 수 없이 할인해 분양할 수도 있다고 봤다. 즉 B사는 분양가 변경의 자유를 가지고 있기 때문에 강씨 등에게 추가 할인의 가능성을 알릴 의무도 없다고 판단했다.
이 판결에 대해 이미 분양 받은 사람들은 억울하다고 느낄 수밖에 없다. 하지만 반대로 생각해보자. 만약 아파트 분양이 조기 완판돼 프리미엄이 붙을 경우, 미리 분양 받은 사람들은 경제적으로 큰 이익을 볼 수 있었을 것이다. 그러므로 선분양 받은 사람들은 경제적으로 투자를 한 것이라고 볼 수 있다. 그렇다면 추후 가격 하락에 대한 위험 역시 부담하는 게 형평성에 맞다.
결론적으로 강씨의 경우 시행사를 상대로 손해배상청구를 하면 패소할 가능성이 크다.
