Q. A씨는 서울 청담동에 있는 200억원 규모의 상가 건물 주인입니다. A씨는 2017년 말 해당 건물중 100평짜리 1층 점포를 B씨에게 세를 놓았습니다. 처음 1년 간은 장사가 아주 잘 됐지만, 나중에 적자가 나기 시작했습니다. 엎친데 덮친격으로 작년에 코로나까지 터졌죠. 하지만 임대차 기간이 많이 남아 있어 어쩔 도리가 없었습니다. 그러던 중 A씨가 해당 건물을 통째로팔았습니다. 그러자 B씨는 이를 빌미로 ‘임대인이 바뀌었으니 상가임대차 계약을 해지하겠다’면서 새 건물 주인에게 내용증명을 보냈습니다. 건물 주인은 B씨의 요구에 응해야 하나요?

A. 아니다. 현행법상 새로운 건물 주인이 임대인의 지위를 그대로 물려받게 되므로, B씨는 임대차 계약의 해지를 요구할 수 없다. 

이런 사례는 우리 주위에 흔히 있다. 실제로 필자에게 많은 분들이 이러한 질문을 한 적이 있다. ‘주택임대차보호법’이 시행되기 전에는 민법상 임대차 규정이 적용되던 시기였다. 그래서 임대인의 지위가 변경되면 임차인은 새로운 주택 소유자에게 임대차 계약 해지를 요구할 수 있었다. 

하지만 1984년부터 개정 주택임대차보호법이 시행되면서 주택의 새 소유자와 임차인 사이의 임대차 관계가 당연히 이어지는 것으로 간주됐다. 해당 법 3조 2항에 신설된 “임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”는 규정 때문이다. 나아가 주택의 새 소유자는 임대인 지위변경에 관해 임차인의 동의를 받을 필요조차 없게 됐다. 
 
문제는 주택이 아닌 상가의 경우였다. 개정 주택임대차보호법이 시행된 뒤에도 한동안은 상가 건물 양도에 종전의 민법상 임대차 규정이 적용됐다. 과거에는 임대차 관계가 승계되지 않았다는 뜻이다. 이후 2002년 ‘상가건물임대차보호법’이 시행되면서 지금은 상가 건물도 주택과 마찬가지로 임차인이 임대인의 지위변경을 이유로 계약을 해지할 수 없게 됐다. 

단 주택이나 상가가 경매로 넘어갈 경우는 상황이 다르다. 경매에 부쳐지는 자체로 임대차 관계가 소멸되기 때문이다. 이 경우 임차인은 경매 절차에서 채권자로서 채권 신고를 하거나, 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있다. 

■ 강민구 변호사는 누구

강민구 법무법인 진솔 대표변호사는 고려대 법학과와 미국 노스웨스턴 로스쿨을 졸업했다. 제31회 사법시험에 합격했고 미국 뉴욕주 변호사 자격증을 갖고 있다. 서울지방검찰청 특수부 검사를 지냈다. 2001년 법무부 장관 최우수 검사상을 수상했다. 검찰을 떠난 뒤 형사와 부동산 분야에서 전문 변호사로 활동하고 있다. 저서로는 아가동산 사건을 다룬 소설 《뽕나무와 돼지똥》을 비롯해 《부동산 전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁》《부동산·형사소송변호사의 생활법률 Q&A》《형사 전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱》  등이 있다. 

공성윤 기자 다른기사 보기