경기 동두천시 첫 민간임대아파트 건설이 내홍으로 삐걱댄다. 당초 지역주택조합 분양에서 협동조합 민간임대로 전환하면서다. 이후 사업성과 토지대금을 두고 해당조합과 일부 토지주 간 갈등이 불거졌다. 현재 양 측은 법적 다툼까지 앞 두고 있어 자칫 사업 추진마저 무산될 판이다.
송라지구 6만8892㎡ 협동조합형 민간임대아파트 추진
16일 송라지구디자인시티협동조합과 일부 토지주에 따르면, 송라지구지구단위추진위원회(지주모임)는 동두천시 송내동 517-1 일원 13만6667㎡에 대규모 아파트 단지 개발을 목표로 지난 2012년 8월 꾸려졌다. 이후 2015년 1월 해당부지의 용도지역 변경 및 지구단위계획구역지정 고시가 이뤄졌다. 같은 해 송라지구사업추진위원회 출범 후, 이듬해 ㈜도담아키텍처를 사업자로 선정했다. 이어 지역주택조합추진위원회를 만들고 본격적으로 토지계약과 조합원 모집을 시작했다.
하지만, 조합원 모집이 부진하자 협동조합을 통한 민간임대아파트 건설을 새로 추진한다. 2018년 시행사는 송라지구디자인시티협동조합을 만들고, 공동사업자 ㈜신한ES를 설립했다. 이후 1차로 전체 부지 중 6만8892㎡에 1011 세대 규모의 민간임대아파트사업을 추진했다. 최초 공급가 10%로 입주 가능하며, 4년 또는 8년 거주 후 당초 가격으로 분양받는 조건이다.
잔금 지급기한 넘기자 토지계약 해제 요구 속출
그 해 12월 조합 측은 해당부지의 토지주 26명과 부동산 매매계약을 맺었다. 사업주체가 지역주택조합에서 협동조합으로 바뀐 데 따른 명의변경 계약이다. 이후 조합은 지난해 이들에게 국제자산신탁을 통해 계약금과 중도금을 지급했다. 각각 전체 매매대금의 10%씩 모두 45억 여원을 계약금과 중도금 명목으로 썼다. 그러나, 나머지 1명은 시공사 우선 선정 등을 요구하며 계약체결에 나서지 않았다. 또, 토지 매매대금 잔금 지급기한도 지켜지지 않으면서 문제가 불거지기 시작했다. 매매계약서상 당초 잔금은 지난해 12월 31일까지 토지주들에게 지급키로 돼 있다.
그러자, 일부 토지주들은 부동산 매매계약 해약을 요구하는 등 집단행동에 나섰다. 지난 1월 토지주 A씨 등 9명은 조합 측에 해당부지 부동산계약 해제 의사를 밝혔다. 이들은 이미 받은 매매대금도 조합에 돌려줄 필요 없이 자신에게 귀속됨을 주장했다. 또, 재산세 증가, 부동산 임대보류 등 손실에 따른 배상도 추가 청구하겠다고 밝혔다. 매매계약서 중 제10조 2항(을의 일방적 귀책사유)에 따른 것이라는 게 이들 설명이다. A씨는 "그간 조합과 시행사는 조합원 소식지 등을 통해 착공 임박했다고 온갖 호들갑을 떨며 잔금도 앞당겨 지급하겠다고 호언장담 해 왔다"며 "그 때마다 지주들은 명도준비 등을 하느라 개인 자금계획에 수 차례 착오를 겪으면서도 잔금기일까지 참고 기다렸는데 이마저 지키지 않아 결국 우리는 뒤통수만 맞은 꼴"이라고 말했다.
이에 조합 측은 명의변경 계약 미비로 금융자금 조달이 어려워졌다는 입장이다. 조합 관계자는 "당초 토지주인 B씨의 아들(위임인)로부터 명의변경 계약 의사를 확인했지만 계약체결 직전 갑자기 하지 않겠다고 입장을 바꿨다"며 "이로 인해 메리츠증권도 사업부지 100% 계약의 잔금대출(1600억여 원) 조건이 충족되지 못했다는 이유로 대출실행을 보류하면서 불가피하게 잔금지급 기한이 미뤄지게 됐다"라고 했다.
"민간임대 PF대출 처음부터 비현실적" vs "자금조달 경색은 토지주 비협조 탓"
이들은 금융자금 조달 및 실현 가능성 여부를 두고도 첨예하게 대립했다. 우선, 토지주 측은 사업부지 확보를 위한 PF 대출을 회의적으로 보고 있다. B씨는 "4년 또는 8년 후 분양이 끝난 뒤에야 비로소 손익 규모가 판단되는 사업이라 재정상태가 탄탄한 1군 건설사가 직접 자체사업으로 밖에 할 수 없는 구조"라며 "하지만 현재 시행사(송라지구디자인시티협동조합)는 사업비대출(PF)에 반드시 필요한 건설사 보증을 받을 수 없어 사업비를 더 이상 조달할 수 없는 상태"라고 주장했다.
반면, 조합 측은 일부 토지주의 비협조로 금융자금 조달이 막혔다는 입장이다. 조합 관계자는 "매매계약서가 명시한 대로 주택건설 사업계획 승인을 위한 토지주의 토지사용승낙서, 동의서 등 교부 의무(제8조 1항)만 지켜졌어도 진작에 사업승인을 얻어 PF 대출도 문제없이 이뤄지고 사업도 원활히 추진됐을 것"이라며 "하지만 일부 지주들이 부당하다는 억지주장을 하며 협의를 결렬시켜 PF 대출을 고의로 방해했다"고 맞섰다. 이후 조합은 최근 A씨 등 토지주 8명을 상대로 부동산매매계약 위반을 이유로 서울지법 민사합의2과에 손해배상 청구 소송을 제기했다.
