정부의 5·6 부동산 대책은 서울시에 7만 호의 공동주택을 공급한다는 내용을 골자로 한다. 8·4대책 역시 서울권역에 13만 호를 추가 공급한다는 내용의 계획이다. 이 계획에서 정부는 공공재개발을 각각 2만 호씩, 합산 4만 호 규모로 발표했다. 언론의 관심은 주로 공공재건축 5만 호에 더 쏠리긴 했지만 공공재개발 역시 관심을 가질 만하다. 중요한 것은 이런 공공재개발의 미래상을 어쩌면 아파트 리츠(REITs·부동산투자뮤추얼펀드)인 레지던스 리츠로 미리 알 수도 있지 않을까 하는 점이다.
리츠는 불특정 다수에게서 투자금을 모아 상가나 빌딩 등에 투자해 수익을 얻는 부동산 간접투자 상품이다. 등락을 거듭하는 주식·펀드 상품에 비해 변동성이 적고 꾸준히 안정적인 수익을 얻을 수 있는 장점이 있다. 증시에 상장된 리츠는 부동산을 주식처럼 만들어 한국거래소에서 매매할 수 있으며, 적은 돈으로도 투자를 할 수 있다.
그런데 아파트 리츠는 정말 괜찮은 투자처일까? 리츠는 부동산투자회사, 즉 법인이다. ‘법인은 이번 6·17대책과 7·10대책에서 종합부동산세를 얻어맞지 않았나’라는 질문이 가능하다. 실제로 7·10대책을 통해 법인은 보유 주택에 대해 공제 없이 최고세율을 적용받게 돼 보유 부담이 상당히 커졌다. 그런데 한두 푼도 아니고 몇천억원이나 되는 아파트를 한 번에 소유한 법인에 부과되는 종부세 규모는 임대료로 걷힐 금액에 비해 결코 만만치 않을 가능성이 높다. 그러면 이제 아파트 리츠는 불가능한 걸까.
법인 통한 부동산 투자는 끝?
관건은 주택임대사업자의 종류다. 주택임대사업자의 종류는 ‘2-3-2 조합’으로 상당히 많다. ‘2-3-2 조합’이 뭘까? 각 숫자가 의미하는 바는 다 다르다. 맨 앞의 ‘2’는 먼저 주택을 건설하는지 매입하는지에 따라 ‘건설형 임대사업자’와 ‘매입형 임대사업자’로 나뉘는 것을 뜻한다.
중간의 ‘3’은 ‘공공’인지 ‘민간’인지 ‘공공지원’인지를 가르킨다. 공공은 말 그대로 LH(한국토지주택공사), SH(서울주택도시공사), 인천도시공사, 경기도시공사 등이 사업 주체라는 의미다. 민간 역시 뜻 그대로 조합이 민간을 의미한다. 공공지원은 재개발·재건축의 경우 이번에 새롭게 등장한 ‘공공지원 주택재개발’에서 LH, SH, 인천도시공사, 경기도시공사와 같은 주체가 지원하는 경우를 일컫는다. 마지막 ‘2’는 아파트와 비(非)아파트(단독주택 등)를 뜻한다. 이렇게 총 ‘2×3×2=12가지’의 조합으로 주택임대사업자 제도가 만들어진다. 맞다. 복잡하다.
그런데 이번에 6·17대책과 7·10대책을 통해 아파트 매입형 임대사업자 제도가 없어졌다. 그럼 어떤 것들이 남아 있을까? 저 하나를 빼고는 모두 남아 있다. 12가지 중 하나만 사라졌다는 의미다.
그럼 12가지 중 아파트가 들어가는 것은 뭘까? 절반인 6가지다. 그중 오직 ‘민간 아파트 매입형’만 사라지고 나머지 5개는 남아 있게 됐다. 그 5개는 바로 ‘공공 아파트 매입형’ ‘공공지원 아파트 매입형’ ‘민간 아파트 건설형’ ‘공공 아파트 건설형’ ‘공공지원 아파트 건설형’이다.
이번에 이지스자산운용을 통해 신규 상장한 아파트 리츠는 저 카테고리 중에서 ‘공공지원 아파트 매입형’ 주택임대사업자에 속한다. 이 경우 ‘민간임대주택에 관한 특별법’과 다른 법령에서 정한 보유세인 종부세가 합산 배제된다. 사업주 입장에서는 보유세 부담 없이 이 사업을 할 수 있게 된 셈이다.
아파트 리츠를 활용해 주거환경정비사업(공공지원 사업)을 한 곳은 인천의 십정2구역이다. 십정2구역은 부지 면적 19만2000㎡로 기존 가구 2771가구, 재개발 후 5678가구의 대단지로 변하게 된다. 현재 공정률은 약 50% 정도다. 공사가 한창 진행 중이다.
예상 사업비가 총 1조1600억원인 이 사업에는 전통적인 조합만 있지 않다. 이 사업을 진두지휘하는 인천도시공사라는 공공의 영역이 존재한다. 공공주도형이 되면서 자연스럽게 공공임대와 공적임대가 포함됐고 용적률 상향 조정(330%)도 받았다. 그 결과로 공공임대 550호(인천도시공사 운용), 공적임대주택으로 3578호가 건설된다.
용적률 330%는 해당 택지의 종 변경을 통해 달성했다. 아마 이 부분에서 서울시를 포함해 앞으로 공공재개발을 선택할 단지도 얻을 수 있는 혜택을 확인할 수 있을 것이다.
공공재개발·공공재건축이라는 새 사업모델
공공재개발과 공공재건축이라는 새로운 사업구조가 재건축·재개발 시장에 도입됐다. 조합 입장에서는 순수 민간 방식과 공공지원 방식을 선택할 수 있게 됐다. 공공재개발의 경우에는 분양가 상한제 적용 배제를 받을 것으로 알려지면서 공공재개발에서 보다 더 공공지원 방식을 활용할 것이라는 기대를 할 수 있게 됐다.
그렇다고 공공재건축을 아예 안 한다는 것은 아닐 것이다. 최대 용적률을 500%까지 높일 수 있고 층고도 50층을 갖고 갈 수 있도록 됐기에 검토하는 조합이 나올 것이다. 이런 공공지원 정비사업의 경우 조합분양-일반분양-공공임대와 같은 형태를 선택할 수도 있지만, 공모 상장 리츠를 활용해 조합분양-공공·공적임대를 선택할 수도 있다. 여러 가지를 모두 검토할 수 있게 됐다. 특히 주택 재건축에서도 공모 리츠를 활용하게 된다면 의외의 사업성을 확보할 수도 있다.
여러모로 최근의 공공재개발과 공공재건축에 대한 관심이 식지 않는 요즘이다. 십정2구역 3578호의 아파트를 기초자산으로 하는 리츠가 상장한 만큼 더욱더 미래에는 다양한 사업모델을 생각해 볼 수 있게 됐다. 앞으로의 변화를 유심히 지켜볼 때다.
