최초 대출부터 공매, 매각에 이르기까지 상당한 ‘문제점' 드러나
본지는 4월 21일자 '김상진 게이트 논란의 주인공 부산 미월드 또 특혜도마위에 오르나' 제하 기사를 통해 미월드의 편법주거지화를 지적한데 이어, 이번에는 대한예수교장로회총회가 산하 연금재단의 기금 운영에 대해 실시한 특별감사 보고서를 단독 입수했다.
이번 특감은 지난 2014년 부산 수영구 민락동 미월드 공원부지 사업자인 지엘시티건설에 대한 재단의 최초 대출에서 부터 2018년 공매, 2019년 부지매각에 이르기까지 전 과정에 걸쳐 실시된 것으로 알려졌다. 더욱이 이번 특감에서 상당히 많은 문제점들이 노출돼 내부 파문을 일으키고 있는 것으로 알려졌다.
재무제표와 업무 등 2개 분야로 나뉘어 실시된 이번 특감에서 외부감사인은 기존 내부 감사 결과와 임직원들을 대상으로 한 질의응답, 제출 자료 등을 토대로 보고서를 작성했다고 밝혔다.
연금재단은 5000억 원 내외의 기금을 운용하고 있는 것으로 알려졌으며, 이 기금은 상대적으로 작은 교회에 재직 중인 전국 2만여 명의 전·현직 성직자들이 어렵게 납부한 연금으로, 가입자들에게 노후를 위한 유일한 보장책이다.
이번 특감의 지적사항은 ◇기금운용규정을 위반한 초기 투자 ◇공매 이후 기금운용규정을 수정, 소급 적용한 부적절한 공매 참여 ◇비공개 부지 매각 및 비전문 매각 용역주관사 선정의 문제점 ◇부실한 매각 계약으로 인한 부지 환원 및 우발채무 부담 발생 등으로 분류된다.
취재결과 재단 관계자들에 대한 총회 내 사법당국 ‘재판국’의 기소의뢰가 예정돼 있고, 검찰의 수사가 진행 중인 상태에서 연금 납부자들의 고소장도 이어질 것이란 전망을 낳고 있다.
본지는 총회가 대주회계법인을 통해 실시한 외부특별감사에 대해 연금재단의 입장을 듣기 위해 수차례 전화와 메시지를 남겼으나 입장을 들을 수 없었다.
초기 투자 부적격
보고서에 따르면 대한기독교장로회총회 연금재단이 부산 수영구 민락동 미월드 공원부지 숙박시설 사업자인 지엘시티건설에 대해 140억 원의 2순위 수익증서를 담보로 최초 110억 원의 대출을 실행한 것으로 나타났다. 2014년 2월 당시 사업자인 지엘시티건설의 신용등급은 2013년 회계감사보고서 기준 최하위인 CCC로 순자산가액이 마이너스 430억 원, 당기순손실도 마이너스 71억 원에 달했다. 재단 운영규정상 이미 계속기업으로 보기에 존속이 불투명한 투자 제한대상이었다.
대출당시 법인의 차입금은 873억 원에 이르고, 사업부지에 대한 장부가액조차 542억 원에 불과해 1084억 원에 이르는 부동산담보신탁 제공액을 크게 밑도는 상태여서 1순위 부산은행 680억 원만으로도 장부가액을 상회하고 있던 상태였기 때문에 2순위 대출은 회수를 담보할 수 없었던 부적절한 행위였다.
당시 연금재단의 기금운용자산관리 규정상 투자 대상은 신용평가등급 BBB 플러스 이상의 채권, 또는 AA 마이너스 이상의 기업어음이었다.
따라서 특감은 재단측이 당시 이사회나 기금운용위원회의 결의를 거쳤다고 주장하고 있으나, 이는 기금 운용규정을 위반한 부적절한 투자였다고 판단했다.
공매 이후 기금운용규정을 수정, 소급 적용한 부적절한 공매 참여
특감은 공매에 대해 “사후에 연금재단 규정을 수정한 사후 보완형태로 업무가 진행된 것은 이사회 운영에 있어 중요한 흠결”이라고 지적했다.
즉, 공매는 2018년 5월에 이뤄졌으나 3~4개월 후 공매 규정과 부동산 투자배분 한도 등을 개정해 이를 소급 적용했다는 것이다.
2018년 5월 재단은 미월드 부지 공매에 2순위권자로 참여해 유찰 끝에 6회 차(최저가 771억 원)에서 5회 차(최저가 856억 원)보다 높은 873억 원에 낙찰 받았다. 하지만 실제 취득 비용은 부가세 0.78%를 포함 879억여 원, 취득세 40억여 원 등 920억 원이 지출됐다.
연금재단의 재무제표상 지난 2018년 말 기준 기금 운용 가능 기금은 부채를 제외하고 4500억 원 내외로, 공매에 소요된 920억 원을 맞추기 위해서는 최소 25%이상으로 상향 조정돼야만 가능하다.
재단은 공매 참여 당시 부동산 투자 배분한도가 10%에 불과했으나 이사회를 통해 추후 개정하기로 하고 공매에 참여, 사후 25%로 개정 소급적용한 것이다.
일반적으로 투자자 보호를 위해 동일종목의 투자한도를 동일 유가증권 신탁재산의 10%내에서만 운용하도록 제한하고 있다. 재단역시 수익형 부동산 투자비율은 기금운용대상자산의 10%가 한도였다.
특감은 재단측이 가이드라인을 폭넓게 적용했다는 주장을 하고 있으나, 공매 참여 결정 후 제반규정을 수정한 것이 문제라고 지적했다.
비공개 부지 매각 및 비전문 매각 용역주관사 선정의 문제점
특감은 매매금액이 1000억 원이 넘는 정도면 사회통념상 전문성 있는 매각주관사를 선정해 거래의 투명성 적법성 안전성을 고려했어야 했다고 지적하고, 재단은 과도한 수임료를 걱정했다고 하지만 사업권 유치권 등 법적문제가 복잡하게 얽혀있는 점을 고려하면 전문성 있는 매각주관사의 필요성이 절실했다고 덧붙였다.
결국 전문성이 결여된 재단관계자들의 결정은 부실업체를 계속 매수자 매수예정자로 선정함으로써 4차례나 계약이 파기되면서 총회나 가입자들이 우려하는 상황을 초래했다고 언급했다.
특감 보고서에 따르면 공매 후 재단은 재매각을 위해 잔여 토지 매입에 60억 원, 유치권 정리 43억 원, 사업권 인수 20억 원, 토지매각 용역비 38억 원(미지금 29억 원), 기타 등 총 200여억 원을 용역사를 통해 지출했다. 모두 1100여억 원 (매각 1163억 원)을 미월드에 투입한 셈이다.
특감은 용역사를 선정하는데 있어 이사회의 심도있는 토의를 거쳐 선정돼야 했음에도 내부 토의 자료나 관련 이사회 결의없이 선정됐다고 선정과정에 의혹을 제기했다.
부실한 매각 계약으로 인한 부지 환원 및 우발채무 부담 발생
매각과 관련해서 특감은 잔금 정산이 되지 않은 상태에서 소유권을 이전해 준 재단의 행위는 일반적인 부동산 매매에 있어 극히 예외적인 경우에만 해당된다고 지적하고, 잔금에 대한 확실한 담보를 보장받아야 함에도 신탁 2순위 근질권을 설정하는데 그쳐 담보권을 확보하지 못했다고 강조했다.
더욱이 재단이 채무를 부담하는 중요한 계약임에도 이사회 결의없이 확약서가 날인돼 제대로 사업 진행이 되지 않을 경우 토지를 다시 매입해야 하는 상황이 발생하는 동시에 대출 원금 400억 원을 포함해 발생이자와 지연손해금에 대한 우발채무까지 부담해야 한다고 우려를 표시했다.
