경남 창원시가 저밀도 개발이 친환경적이며 공익에 우선한다는 사고에 빠진 사이 마산해양신도시는 수년간 표류하고 있다. 창원시는 2015년 8월 이후 총 4차례에 걸쳐 마산해양신도시 민간개발을 추진해 왔지만, 모두 실패했다. 공공성을 극대화해야 한다는 원칙에 매달리다 번번이 발목이 잡혔던 것으로 평가된다. 그 결과는 어떤가. 재정 손실과 사회갈등이라는 대가를 치르고 있다.
김성호 창원시 해양항만수산국장은 4월15일 ”공모지침을 보완해 조속한 시일 내 재공모를 추진하겠다“고 밝혔다. 이때 용도지역 문제 검토를 거론한 것은 과거보다 진일보한 입장이다. 용도지역 문제는 결국 용적률과 관련이 깊다. 용적률은 대지면적 대비 지상 건물연면적 비율로, 용적률이 높아지면 동일한 면적의 토지에 더 많은 주택을 짓는 고밀도 개발이 가능하다. 민간사업자가 공사비 3403억원을 떠안고 마산해양신도시 30%만 개발하려면 용적률 완화라는 도시계획 변경으로 해결해야 한다.
용적률을 무조건 낮추는 것이 친환경 개발이라는 개념은 다시 곱씹어 봐야한다. 마산해양신도시 개발 실정에 맞지 않는 이론일 수 있다. 과거 서울 남산 경관을 보호한다는 명목으로 고층아파트를 짓지 못하게 한 대가가 무엇인가. 집값 폭등이다. 시민의 행복 추구가 도시계획의 목적인데, 조망권 보호 등 공익 타령만 해선 안될 일이다. 마산해양신도시 개발로 전체 창원시민이 향유하는 행복지수를 따져봐야 한다.
창원시는 지난해 10월 복합개발 공모를 통해 마산해양신도시를 랜드마크로 건설한다는 계획을 발표했다. 국내외 민간자본을 끌어들여 국제적인 경쟁력을 갖춘 국제회의장·호텔·컨벤션센터 등을 유치하고, 오피스텔과 생활형 숙박시설(레지던스) 새롭게 조성된 해안길을 따라 걸으면서 쇼핑 등을 할 수 있는 친수형 스트리트몰 등을 조성하겠다고 했다. 나머지 68%(43만9000㎡)는 자연 친화적으로 공공 개발하기로 했다. 공원·녹지·정원을 비롯해 도서관·디지털 혁신타운·국립현대미술관 등 국책사업을 유치하는 방안을 내놨다. 이 정도면 지역사회를 위한 공익성을 충분히 담았다.
문제는 민간자본 유치인데, 그래서 마산해양신도시의 용적률을 완화하자는 것이다. 도시공학 전문가들은 용적률을 높이면 토지가 추가로 공급되는 효과가 있고 땅값과 주택가격 하락으로 이어져 특정인에게 돌아가는 개발이익이 오히려 줄어들 수 있다고 한다. 용적률을 강화하면 할수록 마산해양신도시 개발 진척은 더딜 수밖에 없다. 공동주택 세대수를 제한하는 창원시 공모 지침은 매년 수십억원의 이자 부담 재정 손실만 초래하고, 마산지역 시민들에게 피눈물만 선사한다. 규제를 완화하면 시간이 지나면 결국 집값이 하락한다. 또 높아지는 용적률에 대해 일정 정도 공공임대 주택 건설을 의무화하는 등 개발이익을 환수하는 방안을 도입하면 된다.
창원시는 마산 가포항 준설토 투기를 완료한 2015년 1월 이후 6년째 마산해양신도시 지분 100%를 보유하고 있다. 국책사업의 산물을 창원시가 매년 수십억원의 돈을 들여 이렇게 오래 갖고 있는 사례는 찾기 어렵다. 저밀도 개발이 공짜가 아니라는 점을 창원시가 이제 인식할 때다.
