Q. 주택에 세 들어 살 때 집주인에게 권리를 주장하려면 이사한 뒤 주민등록 이전을 하면 되는 걸로 알고 있습니다. 확정일자까지 받으면 보증금을 우선 돌려받을 수도 있고요. 그런데 갑자기 의문이 들었습니다. 제가 운영하는 카페에 대해서는 권리를 주장할 방법을 전혀 모르고 있었거든요. 주택처럼 상가의 경우에도 대항력을 갖출 방법이 있나요?
A. 있다. 사업자등록을 신청하면 된다.
‘대항력’이란 이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대해 주장할 수 있는 효력이다. 주택임대차의 경우 건물의 인도와 주민등록 이전이 대항력의 요건이다. 그런데 상가의 경우 주민등록 이전이 불가능하다. 대신 사업자등록을 신청하면 된다. 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 제3자, 즉 상가 주인에 대해 대항력을 갖출 수 있다.
통상 사업자등록을 신청하면 처리되는 데 며칠이 걸린다. 하지만 그로 인한 대항력은 사업자등록의 처리일이 아니라 신청일에 소급해 발생하게 된다. 다만 사업자등록 신청에 법적 하자가 있어서 보완명령이 내려진 경우, 요건을 갖춰 재신청한 날을 신청일로 봐야 한다. 즉 상가 임차인이 대항력을 획득하기 위한 요건의 사업자등록 신청은 ‘적법한 신청’이어야 한다는 뜻이다.
그런데 주의할 점이 있다. 사업자등록이 중간에 취소되면 우선변제권 등 대항력을 모두 잃게 된다는 점이다. 또 상가를 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 폐업한 경우, 해당 사업자등록은 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없다. 이 때문에 사업자가 폐업 신고를 했다가 다시 같은 상호로 사업자등록을 해도, 원래 갖고 있었던 대항력은 사라진다. 새로운 대항력은 사업자등록을 갱신한 날부터 발생한다.
그렇다면 사업자가 사업자등록만 한 채 실제로 사업을 하지 않은 경우는 또 어떨까. 이때도 적법한 사업자등록으로 인정받을 수 없다. 사업자등록에 따른 대항력을 주장하려면 중간에 마음대로 폐업을 해선 안 된다.
