울산 부동산 시장이 전국에서 가장 ‘핫’하다 새 아파트가 매매가 오름세를 주도하고 있다. 분양 예정 아파트는 내놓자마자 완판을 이어가고 있다. 전세도 2년 가까이 상승세다. 시세차액을 노리는 외지 투자자들이 울산 부동산 시장에 진출하면서다.
한국부동산원의 아파트가격 주간 동향 자료에 따르면, 6월 셋째 주(6월21일 기준) 울산 아파트 매매가의 ‘우상향’ 기조가 뚜렷하다. 6월 셋째 주 울산 아파트 값은 전주 대비 0.18% 상승했다. 5월 말(0.10%)을 기점으로 3주 연속 상승를을 보이고 있다.
새 아파트가 울산 부동산 시장을 ‘리딩’하며 오름세를 끌고 있다. 부동산114의 분석 결과 5월 울산 신축 아파트(1~5년)의 3.3㎡당 아파트 값은 1268만원으로 2년 전(991만원)보다 28%가 올랐다. 노후 아파트(10년 초과)의 가격 상승률도 2년간(753만원→855만원) 13.5%에 달했다. 신축 아파트 매매가 상승률이 노후 아파트보다 비해 2배 이상 오르며 오름세를 주도하고 있다.
입주를 앞둔 분양권에도 억대 웃돈이 붙고 있다. 남구 신정동 ‘문수로대공원 에일린의 뜰(2023년 입주 예정)’ 전용면적 84㎡ 분양권(5월 기준)은 9억7590만원에 거래되며 최고가를 경신했다. 한 달 전인 4월(9억2085만원)보다 5000만원 정도 올랐다. 남구 야음동 ‘더샵 번영센트로(2023년 입주 예정)’ 전용면적 84㎡ 분양권(5월 기준)도 7억8677만원에, 4월(6억7561만원)에 비해 1억원 넘게 상승했다.
외지 투자자들이 울산 아파트 시장을 흔들고 있다. 5월 울산의 주택 매매 건수는 1957건으로 지난해 같은 기간에 비해 26.3% 증가했다. 이 가운데 외지인 매매가 623건으로 전체의 31%를 차지했다. 울산 아파트 3채 중 1채는 외지인들이 사고파는 셈이다.
이렇다 보니 신규 분양 아파트는 내놓자마자 ‘완판’이다. 아이에스동서 ‘울산 뉴시티 에일린의 뜰 1차’는 전 타입 청약 마감 기록 후 100% 분양 완료됐다. 2차 분양 예정인 967가구도 ‘분양 대박’이 점쳐 진다.
강정규 동의대 부동산재무학과 교수는 “울산 중·남구가 규제 지역으로 지정되면서 잠시 부동산 시장이 얼어붙었지만 오래 가지 않았다. 최근 신규 아파트 중심으로 가격 상승세가 이어지고 있고 웃돈까지 붙고 있다. 시세 차익을 기대할 수 있는 새 아파트만한 투자처가 없다고 판단하기 때문”이라고 설명했다.
울산 5월 전세가율 역대 최고…‘깡통전세’ 속출
울산의 전세가율이 역대 최고 수준을 기록했다. 전셋값이 매매가격을 뛰어넘는 ‘깡통전세’ 아파트도 속출하고 있다. 집값이 떨어지면 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 ‘역(逆) 전세난’ 발생이 우려되는 대목이다.
한국부동산원 자료에 따르면, 5월 울산 아파트 전세가율(매매가격 대비 전세가격)은 73.7%로 통계작성을 시작한 2012년 이후 가장 높다. 전국 평균 전세가율(69.8%)보다 3.9%포인트 높고, 광역시 중 광주(77.5%) 다음으로 높은 수준이다. 7대 광역시 중 울산만 유일하게 2년 전 아파트 전세가율과 비교해 4.6%포인트 증가했다.
전세매물이 ‘귀한 몸’이 되면서 전세 값이 큰 폭으로 상승한 게 원인으로 분석된다. 최근 1년간 울산 아파트 전세가 상승률(14.56%)이 매매가 상승률(9.96%)을 크게 앞질렀고 7대 광역시중 가장 높았다.
지난해 12월 중구와 남구가 부동산 조정대상지역 지정 이후에도 매매·전세가 상승률 격차는 더 커지는 모습이다. 이런 와중에 ‘깡통전세’ 이파트가 속출하고 있다.
국토교통부 실거래시스템에 따르면, 울산 중구 반구동 한일아파트(전용면적 47㎡)는 5월 7700만원에 매매 계약이 성사됐는데 한 달 후 9000만원에 전세 세입자를 만났다. 전세가 매매보다 오히려 1300만원 더 비쌌다.
동구 방어동 송정타워맨션(전용면적 66㎡)의 경우 5월 말 1억1200만원에 매매된 후 6월 중순 1억3800만원에 전세 계약서를 썼다. 한 달 만에 매매와 전세 값이 역전됐다.
전문가들은 ‘깡통전세’ 아파트 증가는 경기악화 등으로 주택가격이 하락하면 세입자들이 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 사회적 갈등 문제로 이어질 수 있다는 우려하고 있다.
