Q. K씨는 상가 내에 카페를 구했습니다. 그런데 상가 주인 A씨와 임대차 계약을 맺은 게 아니라, 상가 임차인 B씨로부터 다시 임차를 받았습니다. 이후 A씨가 K씨에게 찾아와 “내 동의 없는 임대차 계약은 인정할 수 없다”면서 카페를 빼라고 했습니다. K씨는 카페를 빼야 하나요?
A. 빼야 한다.
이처럼 임대인과 세입자가 임대차 계약을 한 후 그 세입자가 다른 세입자에게 재임대를 하는 경우가 있다. 이를 ‘전대차’라고 한다. 전대차에서 가장 중요한 부분은 임대인, 즉 건물주의 동의 여부다. 이 때문에 최종 세입자(전차인)는 건물주의 동의를 꼭 서면으로 받아 둬야 한다.
그런데 K씨는 건물주의 동의를 받지 않고 전대차를 얻었다. 이 경우 건물주를 상대로 권리를 주장할 수 없어 가게를 빼야 한다. 아울러 그동안 건물을 점유한 부분과 관련해 부당이득 반환도 해야 한다. 최초 세입자가 건물주의 동의 없이 건물의 전부 또는 일부를 다른 세입자에게 세를 준 경우 ‘계약갱신요구권’과 ‘권리금회수보호권’을 모두 잃게 된다. 또 나중에 전차인 역시 최초 세입자와 함께 피해를 입을 수 있는 점을 유념해야 한다.
한편 최초 세입자가 정당한 임대차 계약을 맺고 월세를 얻었는데, 이를 숨긴 채 거액의 보증금을 받고 전대차를 놓는 경우가 있다. 나중에 최초 세입자가 도망가 버리거나 파산하면 전차인은 해당 보증금을 건물주에게 직접 요구할 수 없다. 큰 손해를 볼 수밖에 없는 것이다.
그렇다면 건물주가 전대차 계약을 동의하면 아무 문제가 없는 걸까. 그렇지도 않다. 이 경우에도 만약 최초 세입자가 월세를 내지 않을 때는 건물주가 원래의 임대차 계약을 해지할 수 있다. 이렇게 되면 임대차 계약이 사라지므로 이를 전제로 맺어진 전대차 역시 자동으로 해지된다. 왜냐하면 설령 전대차에 대해 건물주의 동의를 얻었다고 해도, 전대차는 임대차가 유효한 경우에만 인정되는 종속적 계약이기 때문이다. 다만 적법한 전대차 하에서는 건물주도 일정 의무를 지게 된다. 전대차를 해지하려면 전차인에게 임대차 해지 사실을 미리 통보해야만 하는 것이다.
반면 건물주의 동의 없이도 전대차가 가능한 경우가 있다. 건물의 일부만 빌려준 경우다. 또한 최초 세입자가 전세권 설정등기를 마친 경우에는 자유롭게 처분이나 전대차 계약을 할 수 있다. 뿐만 아니라 담보까지 설정할 수 있다.
