사기극 구성한 삼각편대의 실체…건축-중개-임대 ‘한 큐’에 끝내고 건물관리·청소·대출업도 관여
인천 미추홀구 전세사기 의혹의 핵심 남헌기(61)의 지난 10여 년 간 사무가 통째 기록된 컴퓨터 하드디스크를 시사저널이 단독 입수했다. 100GB에 달하는 하드디스크 안에는 남씨의 이력부터 그간 진행해 온 건설 프로젝트, 추진 사업과 관계사 현황, 재무 등에 관한 내용이 담겨 있었다. ‘건축왕’이란 명성을 어떻게 얻었고, ‘사기꾼’이란 낙인이 왜 찍혔는지 추정하게 하는 근거 자료다. 이를 토대로 남씨의 행적을 시간 순으로 짚어봤다. (※ 남헌기는 전세사기 사건에서 유죄가 확정되지 않은 피의자지만, 과거 동해 토지개발사업 과정에서 수차례 실명으로 보도가 되었기에 시사저널은 그의 이름을 밝힙니다.)
남헌기는 전세사기의 흔한 수법인 갭투자 대신 인천을 중심으로 주택 2700여 세대를 직접 지어 전세보증금을 챙겼다. 그가 ‘건축왕’으로 불린 배경이다. 하지만 남씨가 처음부터 건설업에 종사했던 건 아니다. 인하대를 졸업하고 육군 대위로 전역한 그는 당초 교육사업에 진출했다. 1990년부터 2006년까지 남씨는 입시∙외국어∙컴퓨터학원 등 100여 곳의 학원을 설립∙운영했다. 사단법인 한국학원총연합회 위원장을 맡기도 했다. 독실한 기도교인으로 알려진 그는 종교 관련 사업에도 손을 뻗었다. 남씨와 가까웠던 인천의 한 사업가는 “적어도 사업 수완은 뛰어난 사람”이라고 평가했다.
학원가 스타에서 건설업계 거물로 성장
그러다 2010년대 초 건축사업에 발을 들였다. 2011년 상진종합건설을 설립해 인천에 주택을 공급하기 시작했다. 또 측근 명의로 세운 새힘종합건설, 창영종합건설 등에 시공을 맡겼다. 남씨의 딸 A씨(34)가 본인의 이름을 따 설립한 건설사도 그 중 하나다. 남씨는 일반 분양사업은 하지 않았다고 한다. 대신 차명으로 임대사업을 펼쳤다. 이 과정에 공인중개사사무소와 소속 직원 또는 일반인 등이 대거 동원됐다. 애초에 부지를 이들 명의로 매입한 뒤 주택이 준공되면 임대인으로 둔 것이다. 남씨와 딸 A씨도 직접 임대인으로 나섰다.
각 임대인들은 임대사업자를 내고 주택 건물 이름과 동일하게 사업자명을 지었다. '회사 보유 사업자 리스트' 파일에는 남씨가 직∙간접적으로 관리한 임대사업자가 나열돼 있었다. 그 수는 지난해 8월 기준 81곳이다. 폐업한 업자(27곳)까지 포함하면 100곳이 넘는다. 다주택 보유에 따른 세금 폭탄을 피하기 위해 이름을 빌려 임대사업을 등록한 것으로 보인다. 시사저널 입수 자료에는 임대사업자들의 신분증 사본도 정리돼 있었다.
이런 식으로 남씨 일당은 인천에서 △건설사(상진·새힘·창영종합건설) △공인중개사사무소 △임대사업자 등 ‘삼각편대’를 구성해 건축-중개-임대 사업을 총괄했다. 또 인테리어·건물관리·청소업체 등도 운영했다. 사후 관리까지 도맡은 셈이다. 그 밖에 주유소, 대출업체, 유통업체 등의 운영에도 관여했다. 남씨 일당이 관리한 법인사업자와 개인사업자는 폐업한 곳을 포함해 총 161곳에 이른다.
주택이 올라가면 남씨는 공인중개사사무소 7곳과 손잡고 시세보다 싸게 전세를 놓아 세입자를 유혹했다. 그렇게 통장 잔고를 전세보증금으로 채웠다. 이 돈은 대출 이자나 중개사 수수료, 급여 등으로 지출됐다. 남은 보증금은 또 신규 주택을 짓는 지렛대로 활용됐다. 여기에 추가로 필요한 자금은 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 일으켜 조달했다.
빚으로 쌓아올린 ‘2000 프로젝트’
‘2000 프로젝트’라는 제목의 문건에는 PF 자금으로 준공한 주택 2365세대의 명단이 나와 있었다. 차입처 대다수는 시중은행이 아닌 저축은행, 단위농협·수협, 새마을금고 등이었다. 일례로 남씨가 본인 명의로 임대 작업을 한 인천 미추홀구 O아파트 156세대의 경우 저당권자(채권자) 중에 시중은행은 하나도 없었다. O아파트는 현재 124세대가 경매에 나와 세입자들이 146억원의 전세금을 뜯길 위기에 처해 있다. 미추홀구전세사기피해대책위원회(이하 대책위)가 집계한 피해 현황 중 세대 수와 피해액 측면에서 최대 규모다.
이를 비롯해 PF 자금으로 쌓아 올린 주택은 대다수 전세사기 피해 명단에 포함됐다. 최근 극단적 선택을 한 20~30대 청년 피해자 2명이 살던 집도 그 중 하나였다. 남씨 사업에 익숙한 외부 관계자는 시사저널과 만나 “사업성이 나빠 제1금융권에서 대출을 못 받으니 금리가 높은 제2금융권에서 돈을 당겨썼다”고 전했다.
익명을 요구한 외부 관계자는 “남씨가 대출을 받을 때 감정평가사가 부동산 평가액을 부풀려 담보대출 가능 금액을 늘렸고, 대출 브로커가 금융사에 다리를 놓았다”며 “감정평가사와 브로커는 그 대가로 거액의 수수료를 현금으로 챙겼다”고 귀띔했다. 김병렬 대책위 부위원장은 “남헌기가 주택을 팔지 않고 임대용으로만 돌려서 시세 파악이 힘든데 감정가를 보면 터무니없이 높게 나와 있었다”고 주장했다. 시사저널은 핵심 대출 브로커로 지목된 최아무개씨에게 전화를 걸었으나 착신 금지 설정이 돼 있었다.
외부 관계자는 “통상 주택사업을 안정적으로 끌고 나가려면 PF 대출 원금을 갚으면서 사업을 확장해야 하는데, 남씨는 대출 이자만 갚고 원금 상환부담은 그대로 진 채 계속 주택을 지었다”고 설명했다. 그러다 보니 남씨가 공급한 대다수 주택의 등기부등본에는 대출자(채권자)가 설정한 근저당권이 그대로 남아 있었다.
일각에선 '근저당권이 말소되지 않은 주택에 왜 전세로 들어갔나'라며 피해자를 탓하는 목소리도 나온다. 하지만 중개사들은 "실소유주인 남씨가 상당한 자산가라 보증금 반환에 문제가 없다"는 식으로 세입자를 안심시킨 것으로 파악됐다. 더군다나 전세가 시세보다 저렴해 사회초년생들이 쉽게 외면하기 힘들었던 점도 피해가 커진 원인으로 꼽힌다. 현재까지 검찰이 확인한 피해액은 약 500억 원, 피해자 수는 700명이 넘는다.
남씨 일당 중에는 중추 역할을 맡은 것으로 지목된 몇 사람이 있다. 그 중 한 명이 남씨의 딸 A씨다. 경찰은 A씨를 ‘바지 임대인’으로 파악하고 있다. 그러나 시사저널이 입수한 자료에는 훨씬 적극적으로 사업을 펼친 정황이 나와 있다. A씨는 본인의 건설사를 통해 인천 미추홀구에서 300여 세대 주상복합주택 분양사업을 진행 중이다. 준공일은 오는 9월이다. 건설 대기업 E사가 시공을 맡은 이 사업에는 대형 증권사가 PF 자금을 댔다. 남씨 일당이 추진한 건설 프로젝트 중 자금 흐름이 가장 안정적이라고 한다.
남씨 딸이 ‘바지 임대인?' 각종 이권 개입...예상 분양수익만 329억원
해당 분양사업의 수지분석표를 보면 A씨 회사의 예상 세전수익은 329억원(자기자본 포함2020년 10월 기준)으로 산출됐다. A씨는 회사 지분 100%를 보유하고 있다. 그 외에 A씨는 카페와 슈퍼마켓 등도 운영했다. 국민건강보험공단은 지난 3월 A씨에게 4200만원 상당의 보험료를 추가 부과했다. 최근 몇 년 간 최소 수억 원의 수입을 올렸다는 뜻이다.
인천 주택사업에 매진하던 남씨는 2017년 들어 강원 토지개발사업에 눈독을 들이게 됐다. 최문순 전 강원도지사의 주요 공약이던 동해시 망상지구 개발사업이다. 강원도 산하 동해안권경제자유구역청(이하 동자청) 주도로 지금도 진행 중인 이 사업은 복합 리조트 등의 건설을 목표로 한 초대형 프로젝트다. 예상 사업비는 8269억원이다.
이 사업을 선점하기 위해 남씨는 특수목적법인(SPC) 동해이씨티국제복합관광도시개발(이하 동해이씨티)을 설립해 2018년 1월 망상지구에 속한 동해시 괴란동 178만㎡짜리 임야를 낙찰 받았다. 낙찰가는 143억원이었다. 당시 남씨 측은 임대보증금 등으로 재원을 조달하겠다고 밝혔다. 동자청은 2018년 11월 망상 3개 구역 중 1지구의 개발사업자를 동해이씨티로 선정했다.
인천 사업을 주도한 사람이 남씨의 딸 A씨라면, 강원 사업에서 요직을 맡은 사람은 따로 있다. 동해이씨티 재무이사 B씨다. 남씨가 학원사업을 할 때 만났다는 법무사 사무장 출신 B씨는 남씨의 ‘금고지기’ 역할을 한 것으로 알려져 있다. 그는 남씨의 관계사 어디에도 이름을 올리지 않았다. 그럼에도 자금 흐름을 꿰고 있다고 한다. B씨의 휴대폰도 착신 금지 설정이 돼 있었다. 그는 A씨와 함께 불구속 입건된 상태다.
베일 가려진 동해이씨티 재무이사, 남씨 '금고지기' 역할
동해이씨티의 사업은 거의 진척되지 않았다. 토지개발사업을 진행하려면 시행사가 토지를 닦고 공공시설 설치, 개발계획 승인, 환경영향평가 등을 수행해야 한다. 그러나 관할 기초단체인 동해시와 시민단체의 반발에 부딪혀 삽 한번 뜨지 못했다. 남씨를 둘러싼 숱한 의혹 때문이었다. 그 중 하나는 남씨가 사업권을 따내기 위해 회사 규모를 부풀렸다는 주장이다.
이는 취재 결과 사실로 드러났다. 남씨는 주력 회사인 상진종합건설을 예비 개발사업시행자로 지정해 달라며 2017년 재무 상황을 동자청에 보고했다. 여기에는 ‘자산 1조2000억원’ ‘연 매출 3880억원’ ‘직원 2521명’ 등으로 적혀 있었다. 반면 시사저널이 2017년 말(회계연도 2016년 기준) 회사 내부 재무제표를 확인해보니 자산은 15억원, 연 매출은 48억여원에 불과했다. 인건비로 나간 돈은 고작 6450만원이었다. 외부 관계자는 “하도급업체의 일용직 노동자를 직원에 포함시키고 관계사의 실적을 모두 합산해 과장한 것”이라고 밝혔다.
남씨 회사, 자산 1.2조원에 직원은 2521명?…거짓으로 확인돼
그 밖에 동자청이 동해이씨티를 개발사업자로 선정하기 위해 매입 의무 부지의 면적을 축소해줬다는 의혹도 제기됐다. 검찰은 이와 관련해 지난해 11월 남씨를 경제자유구역법 위반 혐의로 기소했다. 지난 4월18일 서울중앙지법에서 2차 공판이 열렸는데 남씨가 변호사를 선임하지 않아 연기됐다.
동자청 망상지구 범시민비상대책위원회의 전종규 기획국장은 “남씨가 강원도에서 한 거라곤 타조를 기른 게 전부”라고 꼬집었다. 남씨는 측근을 내세워 ‘동해타조시티’란 법인을 설립한 뒤 타조농장을 운영했다. 망상지구에 테마파크를 조성한다는 목적이었다. 전 국장은 “인천을 기반으로 한 사업가가 연고 없는 강원도에서 토지개발사업을 벌였는데 정황상 정치권의 배후가 없었다고 보긴 힘들다”고 지적했다. 여권에서도 남씨 배후에 민주당 유력 정치인이 있다고 주장하고 있다.
빚으로 지탱하던 사업구조는 금리 인상 앞에 무너졌다. 대출 이자는 늘어나는데 상환은 계속 미뤄졌다. 결국 지난해 8월부터 동해이씨티가 확보한 망상지구 땅이 경매에 나오기 시작했다. 같은 시기 인천에서도 문제가 터지면서 남씨에 대한 집단 고소가 이어졌다. 동해이씨티 측은 “경매를 취소시키고 동해이씨티를 정상화한 뒤 지분을 매각하는 게 피해자들을 구제할 유일한 방법”이라며 “경매를 막기 위한 자금을 마련하고 있다”고 밝혔다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “일단 경매 신청자의 채권 청구액만 해결하면 경매 절차 유예는 가능하다”고 설명했다. 신청자의 청구액만 따지면 37억원이다.
“내가 망하면 인천 무너져”…남씨 측 인천에 SOS
하지만 37억원을 마련해서 경매를 늦춘다 해도 그 사이에 동해이씨티가 정상화될 수 있을지는 불확실하다. 일단 동자청은 지난 2월 일찌감치 망상 1지구 개발사업자를 교체한다는 계획을 세웠다. 설립 근거가 되는 사업이 무산되는 셈이다. 동해이씨티가 망상 땅을 다시 낙찰 받는다면 얘기가 달라지겠지만, 저축은행 등 채권단이 해당 토지에 청구한 채권액만 총 304억원에 달한다. 남씨가 낙찰 받았을 때 가액(143억원)의 두 배 이상 불어난 상태다.
동해이씨티 측은 “200억원대에 낙찰될 것”으로 보고 있다. 이 돈은 선순위 채권단이 전액 가져가게 될텐데, 그러고 나면 피해자들 보증금을 돌려줄 돈이 없다. 이주현 연구원은 “부채 상환 없이 채무자가 민간기관의 경매 신청을 취소시킬 방법은 없다”고 했다. 윤석열 대통령이 4월18일 전세사기 매물의 경매 중단을 지시했으나 망상지구는 여기에 해당하지 않는다.
남씨는 평소 주변에 “내가 망하면 인천이 무너진다” “나중에는 정부가 도와줄 수밖에 없을 것” 등 자신감을 피력했다고 한다. 이와 관련해 동해이씨티 측은 4월20일 ’전세사고 임차인에 대한 인천시 지원 방안’이란 제안서를 배포했다. 골자는 인천시가 시비로 피해자 주택을 매입하거나 경매자금을 긴급 대출해 주라는 것이다. 피해자들 사이에선 “자기들이 범죄를 저질러 놓고 지자체가 세금으로 수습하라는 게 말이 되나”라는 반발이 나온다.
경찰청 국가수사본부는 남씨를 비롯한 전세사기 일당에 범죄단체조직죄 적용을 검토하겠다고 밝혔다. 이는 사형 또는 4년 이상의 징역에 해당하는 범죄집단을 조직했을 때 성립한다. 또 범죄수익 몰수와 추징보전에도 나서겠다고 밝혔다.
