“美 금리 인하 등에 따라 6개월 내외로 주택가격 반등할 수도”
내년에 주택가격이 연간 약 1.5% 내릴 것이란 전망이 나왔다. 또 하반기부터는 인기 지역을 중심으로 주택가격이 상승 전환하며 서울이 1%의 증가세를 보일 것으로 관측됐다. 전셋값은 3% 가까이 상승할 것으로 예상됐으며 월세 역시 오름세를 그릴 것으로 보인다.
주택산업연구원(이하 주산연)은 22일 개최한 서울 중구 대한상공회의소에서 '2024 주택시장 전망과 정책 방향' 간담회에서 이러한 내년도 주택가격 전망을 발표했다. 주산연은 내년에도 고금리와 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 조달의 어려움, 부동산 세제 완전 정상화 지연 등으로 집값 하락세가 지속할 것으로 예견했다.
다만 내년 상반기 미국 연방준비제도(Fed·연준)의 기준금리 인하 가능성이 거론되고 있는 점에서 상황이 반전될 여지도 있다고도 말했다. 미국발 기준금리 인하가 현실화하는 경우 대출금리 하향 조정과 경기 회복에 따라 내년 중반부터는 수도권 인기 지역부터 집값이 보합세 또는 강보합세로 전환될 것으로 내다본 것이다.
주산연의 주택가격 순환 변동 모형을 기반으로 변동률 추세선을 분석한 결과 역시 올해 말 집값이 가격 변동선 상 가장 낮은 지점에 있어 향후 6개월 내외로 반등 국면으로 전환할 가능성이 큰 상황이다.
경제성장률과 주택 수급지수, 금리 변화 등을 고려하면 내년 전국 주택가격은 올해보다 1.5% 하락할 것으로 추정됐다. 수도권은 0.3%, 지방은 3.0%의 하락률을 각각 기록할 것으로 전망됐다. 다만 서울은 1.0% 상승할 것으로 보인다.
전셋값은 내년 전국을 기준으로 올해보다 2.7% 오를 것으로 예상하며 서울(4.0%)과 수도권(5.0%), 지방(0.7%) 모두 상승세를 기록할 것으로 관측됐다. 현재 주택 매매가 감소세인 데다 내년 아파트 입주 물량도 줄어드는 점을 고려하면 전반적인 공급 부족이 전셋값 상승을 견인할 것이란 분석이다. 2018∼2022년 연평균 입주 물량은 37만4000 가구 수준이었다. 이에 비하면 내년 입주 예정 물량은 32만8000 가구에 그칠 전망이다.
월세는 지난해 10월 고점을 찍은 후 하락세를 이어가고 있는 가운데 낙폭세가 축소되고 있다. 순환 변동 단계상 상승 국면에 진입하고 있어 향후 오름세를 보일 것으로 보인다.
한편 내년 주택 매매량은 65만 가구 수준으로 예측됐다. 이는 올해 대비해선 20% 증가한 규모지만, 2017∼2021년 연평균 거래량인 98만 가구와 비교하면 크게 부진한 수치다. 주택 공급량의 경우 작년과 올해 인허가 및 착공 물량이 급감한 데다 PF 여건이 단기간에 개선되기 어려운 만큼 올해 수준을 크게 벗어나지 못할 것으로 보인다. 내년 인허가 규모는 30만 가구 내외이며 착공과 분양은 각각 25만 가구, 준공은 30만 가구 내외로 추정됐다.
내년 하반기부터 주택 거래가 회복되고 내후년 본격적인 경기 회복세에 접어든다면 주택 공급 부족 등으로 주택시장 과열이 반복될 가능성이 있는 만큼 수급 균형을 위한 공급 적정화에 초점을 둔 주택 정책을 펼쳐야 한다는 제언이 나왔다.
우선 공급 급감 해소 방안으로 인허가 통합 심의 의무화, 기한 내 인허가 처리, 과다한 기부채납 요구 금지 등이 제안됐다. 주택금융 차원에선 독신자·생애 최초·신혼부부·다자녀가구 등에 대한 지원을 늘리고 노인 계층에 대한 지원을 신설하는 등 수요자에 대한 금융 지원을 확대할 필요성 크다는 의견이 나왔다. 아울러 규제 지역, 의무 거주 등 주택 관련 규제를 완화하고 청약 및 세제 제도를 단순화하는 작업도 제언됐다.
서종대 주산연 대표는 "공급을 제약하는 요인인 규제 지역을 전면 해지해야 한다"며 "분양받은 아파트에 대한 의무 거주기간도 해지해야 한다. 청년들은 돈이 없기에 분양받은 후 돈을 모아 이사해야 하는 만큼 의무 거주는 청년들에게 가장 불리한 제도"라고 밝혔다. 또 "너무 복잡한 청약 가점 제도를 단순화할 필요도 있다"며 "세제와 청약 제도가 복잡할 경우 (주택 거래의) 시행과 확신이 불가능하다"고 말했다.
