수억원 시세차익 기대되지만 분양가 최소 12억원 수준
대출규제 까다로운 투기과열지구…“자금조달 계획 세워야”
올해 상반기 서울 서초구 ‘메이플자이’를 시작으로 강남에 ‘로또 분양’이 쏟아진다. 강남은 규제지역으로 분양가상한제가 유지되고 있어, 당첨만 돼도 수억원의 시세차익을 누릴 것으로 예상된다. 또 지난해부터 강남권 청약이 계속 연기돼 대기 수요도 많았던 터라, 당장 내달 5일 시작되는 메이플자이 청약에 큰 관심이 쏠릴 것으로 보인다.
그러나 이들 단지의 분양가는 3.3㎡당 최소 6000만원대다. 메이플자이의 경우 가장 작은 평수인 전용면적 43㎡의 분양가가 12억원대다. 여기에 규제지역은 대출 규제도 까다로운 편이라, 자금조달 계획을 명확히 세우지 않으면 계약이 취소된다. 특히 규제지역에선 일단 당첨되면 계약 여부와 상관없이 향후 10년간 재당첨이 제한된다. 자금 조달 계획과 청약 자격을 꼼꼼히 들여다보지 않으면 낭패를 볼 수 있다는 얘기다.
강남에 다시 돌아온 ‘로또 청약’
31일 부동산 업계에 따르면, 메이플자이는 내달 5일 특별공급을 시작으로 분양일정에 돌입한다. 강남·서초구에서 진행하는 대단지 청약은 ‘래미안 원베일리’ 이후 2년7개월 만이다. 이밖에 강남구 ‘디에이치대치에델루아’나 ‘래미안레벤투스’, 서초구 ‘래미안원펜타스’ 등도 분양을 준비 중이며, 올해 강남권에서만 1만3000가구 규모가 분양될 예정이다.
강남구와 서초구엔 분양가상한제가 적용돼, 이들 단지의 분양가는 주변 시세 대비 저렴한 편이다. 당첨만 되면 수억원의 시세차익이 기대되는 배경이다. 가령 메이플자이의 3.3㎡ 당 분양가는 6705만원으로, 전용면적 59㎡ 기준 최고 17억4200만원이다. 인근 대장 아파트인 래미안 원베일리의 같은 평수가 최근 28억원에 거래를 마친 것을 고려하면, 최소 10억원의 차익을 거둘 수 있다는 계산이 나온다.
청약 경쟁률은 치열할 전망이다. 특히 배정된 물량 자체가 적다. 올해 분양이 예상되는 강남권 단지 12개 가운데 청약통장으로 도전할 수 있는 일반분양 물량은 2900여 가구에 그칠 전망이다. 메이플자이 역시 전체 3307가구 중 일반분양 물량은 162가구에 불과하다. 이 가운데 가점이 필요 없는 추첨제 물량은 45가구뿐이다. 시장에선 메이플자이 청약이 최소 세자릿수 이상의 경쟁률을 기록할 것으로 보고 있다.
‘세대주’만 청약…현금 최소 6억원 보유해야 안전
그러나 무작정 청약을 하기엔 제약이 많다. 우선 청약 자격을 확인해야 한다. 서초구는 투기과열지구로, 2주택 이상 다주택자는 1순위 청약이 불가하며 세대주만 청약을 넣을 수 있다. 모집공고일 기준 과거 5년 이내 다른 주택에 당첨된 사실도 없어야 하고, 서울에서 2년 연속으로 살고 있어야 우선 공급 대상이다.
세대주 여부나 거주기간, 무주택 기간, 부양가족 수 등의 기준 시점은 입주자 모집 공고일인 26일이다. 정보를 잘못 입력했다면 당첨이 됐더라도 부적격 판정을 받아 계약이 취소될 수 있다. 재당첨 제한은 10년이다. 자신의 청약 가능여부는 ‘청약홈’에서 확인할 수 있다.
자금 계획도 잘 세워야 한다. 메이플자이를 예로 들면, 가장 저렴한 43㎡형의 계약금만 2억1200만원이며, 중도금도 전액 대출이 안 되고 10%인 1억6300만원은 자납해야 한다. 여기에 규제지역에선 무주택자여도 LTV(담보인정비율)가 50% 적용되기 때문에 최소 절반은 현금으로 보유하고 있는 게 안전하다. 적어도 6억원은 수중에 있어야 된다는 얘기다. 현재로선 실거주 의무도 필수여서 전세를 끼고 잔금을 치르는 방식도 불가능하다.
한편 메이플자이의 청약 일정은 오는 2월5일 특별공급을 시작으로 6일에는 1순위, 8일에는 2순위 접수가 예정됐다. 당첨자 발표는 2월16일이다. 계약일은 2월27일부터 29일까지며, 입주 예정 시기는 2025년 6월이다.
